서울 중구가 20년 만에 주거지 용도지역 체계를 전면 개편합니다. 이번 재정비는 중구 전체 면적의 60%에 달하는 5.73㎢ 주거지역 전역을 대상으로 하며, 변화된 도시 여건에 맞춰 주민들의 삶의 질을 높이는 데 초점을 맞추고 있습니다.
1. 20년 만의 대수술, 중구 주거지역 5.73㎢ 전면 재검토
중구는 ‘용도지역 재정비 방안 수립 용역’을 통해 생활권별 전략적 공간 분석을 실시하고, 실제 주민 수요에 기반한 도시 용량을 재설정할 계획입니다. 특히 남산 고도지구 규제 완화 효과가 실질적인 주거환경 개선으로 이어지도록 용적률 조정 등 근본적인 제도 정비를 병행합니다.
2. 장충동 지구단위계획 확정: 높이 50m 완화와 용적률 상향
최근 서울시가 ‘장충동 일대 지구단위계획구역 결정고시’를 완료함에 따라 이 지역 개발에 새로운 동력이 생겼습니다.
• 용적률 인센티브: 제2종 일반주거지역은 200%에서 220%로, 제3종은 250%에서 275%로 상향되었습니다.
• 높이 규제 완화: 기존 최대 30m였던 높이 제한이 최대 50m까지 대폭 완화되었으며, 공공공간 제공 시 추가 높이 확보도 가능합니다.
• 특별계획가능구역: 난개발을 방지하고 체계적인 정비를 위해 특별계획가능구역을 신설하여 유연한 개발을 유도합니다.
3. 회현동·다산동 ‘휴먼타운 2.0’ 선정, 노후 저층 주거지의 변신
대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거 밀집지인 회현동 1가와 신당동(다산동) 일대가 ‘휴먼타운 2.0’ 후보지로 선정되었습니다. 이 사업은 개별 신축이나 리모델링을 전폭 지원하는 방식으로 진행됩니다.
• 재정 및 건축 지원: 신축 시 용적률 완화, 리모델링 시 연면적 30% 증가 혜택과 공사비 및 이자 차액을 지원합니다.
• 인프라 확충: 3년간 100억 원의 시비가 투입되어 주차장, 공원, 마을관리사무소인 ‘모아센터’ 등 주민 체감형 기반시설이 조성됩니다.
4. 역세권 활성화 사업 확대: 최대 4단계 종상향 점프
서울시는 도심 고밀복합개발을 위해 역세권의 범위를 확대하고 용도지역 상향 혜택을 강화했습니다.
• 범위 확대: 역세권 기준을 기존 250m에서 350m로 확대하여 사업 문턱을 낮췄습니다.
• 파격적인 종상향: 복합용도(업무·숙박시설 50% 이상) 도입 시 최대 4단계까지 용도지역 상향이 가능해져, 제2종 일반주거지역이 일반상업지역으로 상향될 수 있습니다.
• 공공기여: 증가한 용적률의 절반은 임대주택 등으로 기부채납하며, 기반시설이 충분할 경우 현금 납부도 가능합니다.
5. 정비사업 ‘3종 규제철폐’로 재개발 속도 극대화
서울시는 정비사업의 실행력을 높이기 위해 2024년 6월부터 ‘3종 규제철폐’를 본격 실행합니다.
• 공공기여 비율 경감: 높이 제약을 받는 지역에서 종상향 시, 일률적인 10%가 아닌 실제 확보한 용적률에 비례하여 부담을 줄여줍니다.
• 입체공원 도입: 민간 부지나 건축물 상부에 공원을 조성할 수 있도록 하여 주택 용지를 추가로 확보하고 용적률 완화 혜택을 제공합니다.
• 재개발 선(先)심의제: 정비구역 지정 기간을 최대 6개월 이상 단축하여 신당 8·9·10구역 등 주요 사업지의 추진 속도를 높입니다.
이러한 전방위적인 규제 완화와 용도지역 개편은 중구가 활력 넘치는 도심 주거지로 재탄생하는 밑거름이 될 것입니다.