부부 공동명의 1주택,지분 관계없이 상속특례 적용!

정부가 부부 공동명의 1주택자에 대한 종부세 특례 범위를 대폭 확대했습니다. 이제 지분율이 낮은 배우자라도 상속을 받게 되면 1세대 1주택자 혜택을 그대로 유지할 수 있게 됩니다.

1. 상속주택 특례란 무엇인가?

원래 세법상 주택을 상속받으면 일시적으로 다주택자가 되어 종부세나 양도세에서 불이익을 받을 수 있습니다.

하지만 상속주택 특례는 갑작스러운 상속으로 인한 세금 폭탄을 방지하기 위해 일정 기간 또는 일정 조건 하에 주택 수 산정에서 제외해 주는 제도입니다.

부부 공동명의 1주택, 지분관계없이 상속특례 적용, 2026 세제개편 핵심정리

기존 제도에서는 부부 공동명의 주택의 경우 지분율이 큰 배우자만을 납세의무자로 지정할 수 있었습니다.

이로 인해 납세의무자가 아닌 배우자가 주택을 상속받으면 ‘다주택자’로 분류되어 세금 폭탄을 맞는 ‘사각지대’가 존재했습니다.

납세의무자 선택 자유화: 지분율의 많고 적음과 관계없이 부부 중 누구든 납세의무자로 선택할 수 있습니다.
상속 특례 적용 확대: 이제 지분율이 적은 배우자가 주택을 상속받더라도 1세대 1주택자로 간주됩니다.
주요 혜택:
- 기본 공제 12억 원 적용 (부부 합산 시 유리한 조건 선택 가능)
- 고령자 및 장기보유 세액공제 적용 (최대 80% 감면)
요약하면
- 기존 남편 지분 60% / 아내 지분 40% → 남편만 종부세 납세의무자 가능. 아내가 상속받으면 혜택 단절.
- 개정 남편 지분 60% / 아내 지분 40% → 부부 중 누구든 선택 가능. 아내가 상속받아도 1주택자 특례 유지!

부부 공동명의 1주택자가 상속을 통해 단독 명의가 되었을 때 가장 큰 장점은 1세대 1주택자 공제액을 적용받을 수 있다는 점입니다.

기본 공제액 확대: 1세대 1주택자 적용 시 공시가격 12억 원까지 기본 공제됩니다.
세액 공제 유지: 상속인이 고령이거나 해당 주택을 오래 보유했다면, 최대 80%까지 세액 감면을 받을 수 있습니다. 만약 특례를 적용받지 못해 다주택자로 분류되면 이 공제는 모두 사라집니다.

공시가격 20억 원 아파트를 가정했을 때의 세부담 차이 예시입니다.

상속받은 지분을 포함해 1주택이 된 상태에서 해당 주택을 팔 때, 보유 기간 및 거주 기간 계산이 중요합니다.

동일세대원 간 상속: 부부가 동일한 세대를 구성하고 있었다면, 상속받은 지분과 관계없이 기존에 부부가 공동으로 보유하기 시작한 날부터 보유 기간을 계산합니다.
비과세 혜택: 따라서 2년 이상 보유(비조정지역) 혹은 거주(조정지역) 요건을 채웠다면 12억 원까지 양도세 비과세 혜택을 온전히 누릴 수 있습니다.

상속 후 세금 혜택을 놓치지 않기 위해 다음 사항을 반드시 확인하세요.

정부는 수도권 쏠림 현상을 해소하고 지방 부동산 시장을 살리기 위해 인구감소지역 주택 취득에 대한 혜택도 강화했습니다.

‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양 주택 해소를 위한 강력한 지원책도 포함되었습니다.

기업구조조정리츠(CR리츠) 지원: 미분양 주택을 매입하는 리츠에 대해 법인세 추가 과세 배제 및 종부세 합산 배제 기간을 5년 더 연장했습니다.

이번 개정안은 입법예고를 거쳐 2026년 2월 중 공포·시행될 예정입니다.

신청 시기 확인: 종부세 특례는 매년 9월 신청 기간에 직접 신청해야 혜택을 받을 수 있습니다.
가액 기준 재확인: 인구감소지역(9억)과 관심지역(4억), 미분양주택(7억)의 기준 가격이 다르므로 취득 전 반드시 기준시가를 확인하세요.
양도세 중과 배제: 다주택자가 인구감소지역 주택을 취득할 경우 양도세 중과에서 제외되는 점을 활용해 자산 포트폴리오를 재구성할 수 있습니다.