1. 전용면적 vs 공급면적, 무엇이 다른가?
- 전용면적은 현관문을 열고 들어가 가족이 독립적으로 사용하는 실제 생활 공간을 의미합니다.
- 방, 거실, 주방, 화장실 등이 여기에 해당하며, 아파트 청약 시 기준이 되는 면적이 바로 이 전용면적입니다.
- 반면, 공급면적은 전용면적에 ‘주거공용면적’을 더한 면적입니다. 주거공용면적이란 계단, 복도, 엘리베이터, 공동현관 등 건물 내에서 이웃과 함께 사용하는 공간을 말합니다.
- 우리가 흔히 말하는 ‘아파트 평수’는 바로 이 공급면적을 기준으로 합니다.
2. ‘공짜’인 듯 아닌 듯, 서비스면적의 비밀
- 서비스면적은 전용면적이나 공용면적 어디에도 포함되지 않는 발코니(베란다) 공간을 말합니다.
- 용적률 산정에서도 제외되기 때문에 ‘공짜 면적’이라 불리기도 하지만, 최근 아파트는 대부분 발코니 확장을 전제로 설계되므로 사실상 실사용 면적을 결정짓는 핵심 요소입니다.
- 주의할 점은 서비스면적 그 자체는 분양가에 포함되지 않지만, 발코니 확장 비용은 계약자가 별도로 부담해야 한다는 것입니다.
- 또한, 베이(Bay) 수가 많아질수록 서비스면적이 넓어지는 경향이 있어 같은 전용면적이라도 집이 더 넓게 느껴질 수 있습니다.
3. 아파트와 오피스텔, 면적 기준이 다른 이유
- 아파트와 오피스텔은 적용되는 법령이 달라 면적 계산 방식에서 큰 차이를 보입니다.
- 아파트는 ‘주택법’을 따르며 공급면적을 분양면적으로 표시하지만, 오피스텔은 ‘건축법’의 적용을 받아 계약면적을 분양면적으로 표시합니다.
- 계약면적은 공급면적에 관리사무소, 노인정, 지하 주차장 등 ‘기타 공용면적’까지 합친 것입니다.
- 이 때문에 같은 84㎡라 하더라도 오피스텔은 아파트보다 공용면적 비중이 커서 실제 내부 공간이 훨씬 좁게 느껴집니다.
- 보통 오피스텔 전용 84㎡의 실사용 공간은 아파트 전용 59㎡와 유사한 수준입니다.
4. 84㎡가 왜 34평일까? 평수 환산의 진실
- 부동산 시장에서 전용면적 84㎡는 ‘국민평형’으로 통합니다.
- 1평은 약 3.3058㎡로 환산되는데, 단순 계산하면 84㎡는 약 25.4평입니다.
- 그런데 왜 사람들은 이를 34평형이라고 부를까요?그 이유는 앞서 언급한 공급면적 때문입니다.
- 전용면적 84㎡(약 25평)에 주거공용면적(약 9평)이 더해지면 공급면적은 약 112~114㎡가 되며, 이를 평수로 환산하면 약 34평이 되는 것입니다.
- 2007년부터 법정 계량 단위인 제곱미터(㎡) 사용이 의무화되었지만, 여전히 현장에서는 공급면적 기준의 ‘평’ 단위가 활발히 쓰이고 있습니다.
5. 부동산 거래 시 필수 체크: 안목치수와 베이(Bay)
- 부동산의 효율성을 따질 때 반드시 확인해야 할 지표가 바로 전용률입니다.
- 전용률은 분양면적 대비 전용면적이 차지하는 비율을 말하며, 전용률이 높을수록 실제 사용하는 내부 공간이 넓다는 뜻입니다.
- 일반적으로 아파트의 전용률은 70~80%인 반면, 오피스텔은 50% 내외로 낮습니다.
- 안목치수: 벽의 두께를 제외하고 눈에 보이는 벽 사이의 거리를 기준으로 면적을 재는 방식입니다.
- 아파트는 1998년부터, 오피스텔은 2014년 12월(또는 2015년 4월) 이후 분양분부터 이 안목치수를 적용하고 있습니다.
- 그 이전의 오피스텔은 벽 두께 중심선에서 면적을 쟀기 때문에 같은 전용면적이라도 실사용 공간이 더 좁을 수 있습니다.
베이(Bay): 전면 발코니 쪽으로 배치된 거실과 방의 개수를 말합니다. 베이가 많아질수록(예: 4베이) 집이 가로로 길어져 발코니 면적이 늘어나며, 이는 곧 확장 시 서비스 면적이 극대화되는 효과를 가져옵니다
결론적으로, 부동산을 구할 때는 단순히 ‘몇 평’이라는 말만 믿기보다 전용면적이 얼마인지, 서비스면적(발코니) 확장이 포함되었는지, 그리고 전용률은 어떠한지를 꼼꼼히 비교해 보아야 실제 거주 만족도를 높일 수 있습니다.
