2026년 2월 12일, 다주택자들이 가장 기다려온 양도소득세 중과 유예 종료와 관련한 정부의 최종 보완 대책이 발표되었습니다.
1. 2026년 5월 9일 유예 종료 확정, ‘계약일’이 승패 가른다
가장 중요한 점은 세금 혜택의 기준이 ‘잔금 지급일’이 아닌 ‘매매계약 체결일’로 변경되었다는 점입니다.
기존에는 유예 기간 내에 잔금까지 치러야 했으나, 이번 발표에 따라 2026년 5월 9일까지 정식 매매계약서를 작성하고 계약금을 수령한 것이 확인된다면,
이후 잔금을 치르더라도 중과 배제 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 구두 약속이나 가계약은 인정되지 않으며 증빙 서류가 필수적입니다.
2. 지역별 잔금 기간 차등 적용: 강남·용산 4개월 vs 신규 지역 6개월
정부는 매수자의 자금 마련 시간을 고려하여 지역별로 잔금 및 등기 유예 기간을 다르게 설정했습니다.
• 기존 조정대상지역(강남 3구, 용산구): 5월 9일 이전 계약 시, 계약일로부터 4개월 이내에 양도를 완료해야 합니다.
• 신규 조정대상지역(2025년 10월 16일 지정 지역): 서울 21개 구 및 경기 12개 시(과천, 성남 등)는 계약일로부터 6개월 이내로 더 넉넉한 기간이 부여됩니다.
이는 작년 신규 지정으로 인해 갑작스럽게 중과 대상이 된 다주택자들의 부담을 완화하고, 매수자가 대출 등을 준비할 시간을 충분히 주기 위한 조치입니다.
3. 실거주 의무 한시 완화, 전세 낀 집도 매도 가능해진다
그동안 다주택자의 매도를 가로막았던 가장 큰 벽인 토지거래허가제상 실거주 의무와 주택담보대출 전입 의무가 한시적으로 풀립니다.
무주택자가 다주택자의 조정대상지역 주택을 살 경우, 기존 임대차 계약이 남아 있다면 그 계약 종료일까지 입주를 미룰 수 있습니다. 다만, 아무리 늦어도 2028년 2월 11일까지는 반드시 입주를 완료해야 합니다.
또한 주택담보대출 시 부과되던 ‘6개월 내 전입 의무’ 역시 ‘대출 실행일로부터 6개월’과 ‘임대차 계약 종료 후 1개월’ 중 더 늦은 날까지 유예됩니다.
덕분에 매도자는 세입자가 있는 상태에서도 집을 팔 수 있고, 매수자는 본인의 전세 만기에 맞춰 입주 계획을 세울 수 있게 되었습니다.
4. 중과 부활 시 ‘세금 폭탄’ 실무 시뮬레이션
만약 5월 9일 기한을 놓쳐 중과세율이 적용되면 세금 차이는 상상을 초월합니다. 현재 유예 기간에는 기본세율(6~45%)만 적용되지만, 종료 후에는 2주택자 +20%p, 3주택자 이상 +30%p의 가산 세율이 붙습니다.
예를 들어, 양도차익이 10억 원인 주택을 15년 보유했을 때 현재는 약 2.6억 원의 양도세를 내지만, 중과가 부활하면 2주택자는 약 5.9억 원, 3주택 이상자는 약 6.8억 원까지 세금이 치솟습니다.
특히 중과 대상이 되면 최대 30%에 달하는 장기보유특별공제 혜택이 완전히 사라지기 때문에 실효 세율이 최고 82.5%(지방소득세 포함)에 달할 수 있습니다.
5. 성공적인 절세를 위한 마지막 체크리스트
이번 보완책은 다주택자들에게 주어지는 사실상 마지막 퇴로입니다. 안전한 매도를 위해 다음 사항을 점검하십시오.
1. 매수자 조건 확인: 실거주 및 전입 유예 혜택은 매수자가 무주택자일 때만 적용됩니다.
2. 정식 계약 증빙: 5월 9일까지 계약금 입금 내역 등 객관적 증빙을 갖추어야 합니다.
3. 지방 저가주택 활용: 공시가격 4억 원 이하의 지방 주택 등 주택 수 산정 제외 대상을 파악하여 본인의 정확한 주택 수를 계산해야 합니다.
4. 증여와 매매 비교: 양도세 중과가 유예되는 현재는 자녀에게 직접 매도하는 방식이 증여보다 유리할 수 있으므로 전문가 상담이 필수입니다.
정부는 이번 조치가 시장 부양이 아닌 제도의 정상화를 위한 것임을 강조하며, 편법 거래에 대한 조사를 강화할 방침입니다. 기한 내에 현명한 결정을 내리시길 바랍니다.