서울시는 노후 저층주거지 개선을 위해 모아타운 사업 2개 지역을 확정해 총 2606세대의 주택을 공급한다고 13일 밝혔습니다.
1. 모아타운이란? 기존 재개발과의 차별점과 속도 혁신
모아타운은 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 블록 단위로 모아 단지화하는 서울시의 새로운 정비 모델입니다. 가장 큰 장점은 단연 속도입니다.
• 사업 기간 단축: 기존 재개발이 정비구역 지정부터 관리처분계획인가까지 8~10년이 소요되는 반면, 모아타운은 절차 간소화를 통해 2~3년으로 대폭 줄어듭니다.
• 유연한 정비: 면적 10만㎡ 미만, 노후도 50% 이상의 지역을 대상으로 하며, 개별 필지를 모아 양질의 주택을 공동 개발하는 ‘모아주택’을 체계적으로 관리합니다.
2. 강서 화곡1동·양천 목3동 지정, 주거 환경의 획기적 변화
최근 서울시는 제2차 소규모주택정비 통합심의를 통해 강서구 화곡1동 354번지 일대와 양천구 목3동 644-1번지 일대의 관리계획을 통과시켰습니다. 이번 결정으로 총 2,606세대의 주택이 공급될 예정입니다.
• 강서구 화곡1동: 기존 1,654세대에서 1,929세대(임대 479세대 포함)로 늘어납니다. 좁은 도로(8m)를 12m로 확폭하여 보차분리를 실현하고, 남북을 잇는 입체적 보행로를 계획했습니다.
- 양천구 목3동: 기존 270세대에서 677세대(임대 124세대 포함)로 확대됩니다. 용도지역을 제2종에서 제3종 일반주거지역으로 상향하여 사업성을 높였으며, 지형 고저차를 활용한 조화로운 높이 계획이 수립되었습니다.
3. 공공성 확보: 기반시설 확충과 높은 임대주택 비율
모아타운은 단순히 집만 짓는 것이 아니라, 기반시설의 질적 개선에 중점을 둡니다.
• 입체적 인프라: 여러 구역의 지하를 통합해 대규모 주차장을 조성하고, 지상에는 공원과 생활밀착형 공동이용시설(어린이집, 도서관 등)을 배치합니다.
• 임대주택 인센티브: 용도지역 상향 등의 혜택을 받는 대신 증가한 용적률의 일부를 임대주택으로 공급합니다. 분석 결과 모아타운의 평균 임대주택 비율은 약 29.0%로, 기존 재개발보다 높은 수준의 공공성을 확보하고 있습니다.
4. 이주비 대출 규제, 정비사업의 새로운 암초
모아타운의 청사진은 화려하지만, 현실적인 금융 규제는 사업 추진의 큰 장애물로 부상했습니다.
• 이주 지연 위기: 올해 이주를 앞둔 서울 정비구역 43곳 중 91%(39곳)가 강력한 대출 규제로 이주비 조달에 어려움을 겪고 있습니다.
• 규제 내용: 1주택자 LTV 40% 제한(다주택자 0%), 대출 한도 6억 원 묶기 등 강도 높은 규제가 적용되면서 약 3만 1,000호의 공급 일정에 ‘빨간불’이 켜졌습니다.
• 소규모 사업장의 고통: 특히 중견 건설사가 참여하는 모아주택 사업지는 시공사 보증 거절과 고금리 부담으로 인해 사업이 고사할 위기에 처해 있습니다.
5. 투자 시 주의사항: ‘권리산정기준일’을 확인하라
모아타운 지역에 투자하거나 입주를 고려한다면 ‘권리산정기준일’을 반드시 체크해야 합니다. 서울시는 투기 수요를 막기 위해 공모 선정일 등을 기준으로 권리산정기준일을 고시합니다.
• 현금청산 위험: 기준일 이후에 이루어진 필지 분할, 단독주택의 다세대 전환, 나대지 신축 등은 분양권이 인정되지 않고 현금청산 대상이 됩니다.
• 실효 규정: 권리산정기준일로부터 2년 내에 관리계획이 지정되지 않으면 해당 기준일은 자동으로 실효됩니다.
결론적으로 모아타운은 서울의 주택 공급 부족을 해결할 혁신적인 대안이지만, 정상적인 이주비 대출 지원과 같은 정책적 뒷받침이 사업 성공의 관건이 될 것으로 보입니다.