고양창릉 공공주택지구에서 내 집 마련을 준비한다면 S-3블록과 S-4블록을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
두 단지는 모두 공공주택지구에 공급되지만 분양 방식과 거주의무, 향후 주택 처분 방식이 다르기 때문입니다.
S-3블록은 이익공유형 분양주택으로 상대적으로 낮은 분양가가 장점이지만 LH 환매와 이익공유 조건이 적용됩니다.
S-4블록은 일반 공공분양주택으로 분양가는 더 높지만 전매제한 3년과 거주의무 3년이 적용됩니다.
따라서 단순히 분양가만 비교하기보다는 실제 거주기간과 자금 여력, 향후 처분 계획까지 함께 살펴봐야 합니다.
고양창릉 S-3블록 공급 규모
고양창릉 S-3블록은 총 1,282세대 규모의 이익공유형 분양주택입니다.
전용면적은 46㎡부터 84㎡까지 구성되어 있어 소형부터 중형까지 다양한 선택지가 있습니다.
주택형별로 보면 46㎡, 55㎡, 59㎡, 74㎡, 84㎡ 등이 공급됩니다.
특히 59㎡ 물량이 비교적 많아 중소형 실거주 수요가 관심을 가질 만한 구조입니다.
입주 예정 시기는 2030년 2월로 알려져 있습니다.
S-3블록 분양가
LH 자료 기준 분양가는 주택형에 따라 차이가 있습니다.
46㎡는 3억원대 후반, 55㎡는 4억원대 중반, 59㎡는 4억원대 후반 수준입니다.
74㎡는 6억원대, 84㎡는 7억원대 수준으로 제시됐습니다.
S-4블록과 비교하면 초기 분양가격 부담이 낮은 편입니다.
다만 S-3의 낮은 분양가는 이익공유형이라는 공급 방식과 함께 봐야 합니다.
고양창릉 S-4블록 공급 규모
S-4블록은 1,024세대 규모의 일반 공공분양주택입니다.
주택형은 59㎡, 74㎡, 84㎡ 중심으로 구성되어 있습니다.
특히 전용 59.96㎡가 주력 평형으로 전체 공급에서 상당한 비중을 차지합니다.
59.96㎡의 공급금액은 6억857만원으로 안내됐으며, 74㎡와 84㎡는 각각 7억원대와 8억원대 수준입니다.
입주 예정 시기는 2030년 3월입니다.
S-3블록보다 입주 시점은 한 달 정도 늦지만, 일반 공공분양이라는 점에서 주택 처분 방식은 차이가 있습니다.
S-3과 S-4 분양가 비교
두 블록을 비교할 때 가장 먼저 눈에 들어오는 부분은 분양가입니다.
S-3은 59㎡ 기준 4억원대 후반 수준인 반면 S-4는 59㎡가 6억원대 수준입니다.
초기 자금 부담만 생각하면 S-3이 확실히 유리합니다.
하지만 분양가가 저렴하다는 이유만으로 S-3이 무조건 유리하다고 판단해서는 안 됩니다.
S-3은 이익공유형 분양주택이기 때문에 향후 주택을 처분할 때 일반 아파트와 다른 환매 조건이 적용됩니다.
반면 S-4는 일반 공공분양주택이므로 S-3과 같은 이익공유형 환매 구조는 적용되지 않습니다.
결국 두 단지의 가격 차이는 공급 방식의 차이까지 고려해서 판단해야 합니다.
S-3 이익공유형 분양주택이란
S-3블록을 이해하려면 이익공유형이라는 개념을 먼저 알아야 합니다.
초기 분양가격을 상대적으로 낮추는 대신 일정 기간 거주한 이후 주택을 처분할 때 LH 환매 방식이 적용됩니다.
개인이 원하는 매수자를 찾아 자유롭게 거래하는 일반적인 아파트 매매와는 차이가 있습니다.
또한 처분 과정에서 발생하는 이익을 수분양자와 LH가 나누는 구조입니다.
따라서 향후 집값이 상승하더라도 상승분을 모두 수분양자가 가져가는 방식은 아닙니다.
초기 자금 부담을 줄이는 대신 향후 자산 처분에 일정한 제한을 두는 구조라고 이해하면 쉽습니다.
S-4는 거주의무 3년·전매제한 3년
S-4블록은 일반 공공분양으로 거주의무 3년과 전매제한 3년이 적용됩니다.
따라서 당첨 이후 단기간에 매도하는 투자 방식보다는 실제 거주를 전제로 접근하는 것이 적절합니다.
S-3의 거주의무가 5년이라는 점과 비교하면 S-4가 상대적으로 짧습니다.
특히 향후 주택을 처분할 가능성이 있는 수요자라면 이 차이를 반드시 확인할 필요가 있습니다.
S-4에는 재당첨제한 10년도 적용되는 만큼 청약 신청 전에 본인의 기존 당첨 이력과 청약 제한 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
S-3과 S-4 무엇이 다를까?
두 블록의 핵심 차이를 정리하면 다음과 같습니다.
| 구분 | S-3블록 | S-4블록 |
|---|---|---|
| 공급 유형 | 이익공유형 분양주택 | 일반 공공분양 |
| 세대수 | 1,282세대 | 1,024세대 |
| 주요 면적 | 46~84㎡ | 59~84㎡ |
| 59㎡ 가격대 | 4억원대 후반 | 6억원대 |
| 84㎡ 가격대 | 7억원대 | 8억원대 |
| 입주 예정 | 2030년 2월 | 2030년 3월 |
| 거주의무 | 5년 | 3년 |
| 처분 방식 | LH 환매 | 일반 공공분양 방식 |
| 특징 | 초기 부담 낮음 | 처분 구조 상대적으로 자유로움 |
가장 중요한 차이는 가격과 처분 조건의 교환관계입니다.
S-3은 초기 부담이 낮지만 5년 거주의무와 LH 환매 구조가 있습니다.
S-4는 초기 분양가가 더 높지만 거주의무가 3년이고 일반 공공분양 방식이라는 차이가 있습니다.
어떤 청약자가 S-3에 적합할까?
장기간 실거주할 계획이고 초기 주택 구입 비용을 낮추는 것이 중요하다면 S-3을 우선 검토할 수 있습니다.
특히 46㎡와 55㎡ 등 비교적 작은 면적부터 선택할 수 있기 때문에 자금 여력이 제한적인 실수요자에게 선택지가 있습니다.
다만 향후 몇 년 안에 이사를 계획하고 있거나 주택가격 상승 이후 자유롭게 매도하는 것을 중요하게 생각한다면 환매 조건을 충분히 검토해야 합니다.
S-3은 낮은 분양가만 보고 접근하기보다 5년 이상 거주할 수 있는지를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
어떤 청약자가 S-4에 적합할까?
S-4는 59㎡ 이상 실거주 공간을 원하는 수요자에게 상대적으로 적합합니다.
분양가는 S-3보다 높지만 일반 공공분양이고 거주의무와 전매제한이 각각 3년이라는 점이 특징입니다.
따라서 장기간 거주를 기본으로 하면서도 향후 주택 처분에 대한 선택권을 중요하게 생각한다면 S-4를 비교해 볼 만합니다.
특히 59㎡ 물량이 많다는 점도 실수요자 입장에서는 눈여겨볼 부분입니다.
고양창릉 S-5·S-6·A4도 비교해야 하는 이유
고양창릉에는 S-3과 S-4 외에도 S-5, S-6, A4 등의 공급 예정 블록이 있습니다.
S-5와 S-6은 공공분양, A4는 신혼희망타운으로 알려져 있습니다.
다만 각 블록의 정확한 세대수와 분양가, 청약 일정은 실제 모집공고가 발표되는 시점에 다시 확인할 필요가 있습니다.
같은 고양창릉지구에 위치하더라도 공급 유형에 따라 청약 자격과 특별공급 조건, 자금 계획이 달라질 수 있습니다.
따라서 향후 청약을 준비한다면 블록별 모집공고를 기준으로 비교하는 것이 가장 안전합니다.
고양창릉 청약, 분양가만 보면 안 되는 이유
고양창릉 S-3과 S-4를 비교할 때 가장 흔히 하는 실수는 분양가만 보고 판단하는 것입니다.
S-3은 분양가가 낮지만 이익공유형이라는 조건이 붙습니다.
S-4는 분양가가 상대적으로 높지만 일반 공공분양으로 공급됩니다.
따라서 실제 판단에서는 분양가, 계약금과 중도금 부담, 거주의무, 전매제한, 향후 처분 방식을 모두 확인해야 합니다.
특히 청약에 당첨된 이후에는 단순히 계약금만 준비하는 것이 아니라 중도금과 잔금까지 이어지는 자금 계획이 필요합니다.
본인이 실제로 마련할 수 있는 현금과 대출 가능 금액을 먼저 계산한 뒤 청약 여부를 결정하는 것이 좋습니다.
결론
고양창릉 S-3과 S-4는 같은 공공주택지구 안에 있지만 성격은 상당히 다릅니다.
S-3은 낮은 초기 분양가와 다양한 평형이 장점이지만 5년 거주의무와 LH 환매·이익공유 구조를 감수해야 합니다.
반면 S-4는 분양가가 더 높지만 일반 공공분양으로 공급되고 거주의무와 전매제한이 3년이라는 점이 특징입니다.
따라서 초기 자금 부담을 낮추면서 장기간 거주할 계획이라면 S-3을, 59㎡ 이상 실거주와 향후 처분의 선택권을 중요하게 생각한다면 S-4를 중심으로 비교해 보는 것이 좋습니다.
고양창릉 청약을 준비한다면 앞으로 공급될 S-5, S-6, A4까지 함께 살펴보면서 분양가와 청약조건을 비교하는 것이 더욱 합리적인 선택이 될 수 있습니다.
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고양창릉 S-3과 S-4의 청약조건을 확인했다면 이후에는 중도금 납부 일정과 실제 필요 현금, 그리고 주변 시세와 비교한 분양가 수준까지 확인해 보는 것이 좋습니다.
청약은 당첨 자체보다 당첨 이후 계약금부터 잔금까지 감당할 수 있는지가 더 중요하기 때문입니다.