주택담보대출을 받아 집을 구입한 근로자라면 매년 납부한 대출이자를 연말정산에서 소득공제받을 수 있습니다.
그런데 2026년 세제개편안에서 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제에 실거주 요건을 추가하는 방안이 제시되면서 주택을 구입한 뒤 임대를 놓는 경우에도 공제를 받을 수 있는지 관심이 커지고 있습니다.
여기서 중요한 것은 현재 시행 중인 공제 요건과 세제개편안을 구분해서 보는 것입니다.
현재 국세청 안내에서는 취득 당시 기준시가 6억원 이하 주택, 무주택 또는 1주택 세대 등의 요건이 적용되고 있습니다.
반면 실거주 요건은 2026년 세제개편안에 담긴 향후 개편 내용으로 봐야 합니다.
현재 주택담보대출 이자 소득공제 조건
현재 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제는 근로소득이 있는 거주자가 일정 요건을 충족할 경우 받을 수 있습니다.
기본적으로 과세기간 종료일인 12월 31일 현재 무주택이거나 1주택을 보유한 세대의 세대주가 주요 대상입니다.
세대주가 주택자금 관련 공제를 받지 않는 경우에는 일정 요건을 충족한 세대원이 공제를 받을 수도 있습니다.
현재 주요 요건
| 구분 | 현재 적용 기준 |
|---|---|
| 주택 수 | 과세기간 종료일 현재 무주택 또는 1주택 |
| 주택 기준 | 취득 당시 기준시가 6억원 이하 |
| 적용 대상 | 근로소득이 있는 거주자 등 |
| 주택 규모 | 별도 규모 제한 없음 |
| 공제 방식 | 이자상환액 소득공제 |
| 기준시가 6억원 | 2024년 1월 1일 이후 취득분부터 적용 |
특히 6억원은 일반적인 매매가격이 아니라 취득 당시 기준시가를 의미합니다.
따라서 매매가격이 6억원을 넘는다고 해서 바로 공제 대상에서 제외되는 것은 아니며, 반대로 매매가격이 6억원 이하라도 기준시가 요건을 별도로 확인해야 합니다.
기준시가 6억원과 매매가격은 다릅니다
주택담보대출 이자 소득공제를 알아볼 때 가장 많이 헷갈리는 부분입니다.
현재 공제 대상 주택은 취득 당시 기준시가 6억원 이하입니다.
2024년 1월 1일 이후 취득하는 주택부터 기존 5억원에서 6억원으로 기준이 올라갔습니다. 주택 규모에 대한 제한도 현재는 별도로 두고 있지 않습니다.
예를 들어 아파트를 7억원에 매수했다고 하더라도 취득 당시 기준시가가 6억원 이하라면 다른 요건을 충족하는지 확인할 필요가 있습니다.
반대로 실제 매매가격만 보고 공제 가능 여부를 판단해서는 안 됩니다.
주담대 이자를 전액 돌려받는 것은 아닙니다
장기주택저당차입금 이자상환액은 세액공제가 아니라 소득공제입니다.
따라서 1년 동안 주택담보대출 이자를 1,000만원 납부했다고 해서 세금 1,000만원을 그대로 환급받는 방식은 아닙니다.
이자상환액을 근로소득금액에서 공제해 과세표준을 줄이는 방식입니다.
현재 국세청이 안내하는 공제한도는 대출기간과 금리 및 상환방식에 따라 달라집니다.
| 장기주택저당차입금 조건 | 공제한도 |
|---|---|
| 상환기간 15년 이상 | 800만원 |
| 상환기간 10년 이상 + 고정금리 또는 비거치식 분할상환 | 600만원 |
| 상환기간 15년 이상 + 고정금리 또는 비거치식 분할상환 | 1,800만원 |
| 상환기간 15년 이상 + 고정금리 및 비거치식 분할상환 | 2,000만원 |
따라서 주택담보대출을 받을 때 단순히 대출금리만 볼 것이 아니라 상환기간과 금리 형태, 상환방식까지 확인해야 합니다.
앞으로 실거주 요건이 추가될 수 있습니다
이번 2026년 세제개편안에서 관심을 받는 부분이 바로 실거주 요건입니다.
현재 제도는 주택 수와 기준시가, 차입금 등의 요건을 중심으로 공제 여부를 판단합니다.
하지만 개편안에서는 실제 거주하는 주택에 대한 주택담보대출 이자 소득공제를 중심으로 제도를 바꾸는 방향이 제시됐습니다.
이에 따라 앞으로 주택을 구입한 뒤 본인이 거주하지 않고 전세나 월세 등으로 임대하는 경우에는 소득공제 적용에 영향을 받을 수 있습니다.
다만 현재 국세청이 안내하는 시행 중인 요건과 향후 개편안을 동일하게 보면 안 됩니다.
세제개편안은 법률 개정과 국회 심의, 시행령 등 후속 절차를 거쳐 최종 내용이 확정될 수 있기 때문입니다.
1주택인데 전세를 주면 어떻게 될까
예를 들어 A씨가 아파트 한 채를 구입하면서 주택담보대출을 받았다고 가정해 보겠습니다.
A씨는 현재 다른 지역에서 거주하고 있으며 구입한 아파트는 전세를 놓았습니다.
현재 제도에서는 단순히 직접 거주하지 않는다는 이유만으로 장기주택저당차입금 이자 소득공제가 바로 배제되는건 아닙니다.
현재 국세청 안내의 주요 요건은 과세기간 종료일 현재 주택 수와 취득 당시 기준시가, 차입금 등의 요건입니다.
다만 향후 실거주 요건이 최종적으로 도입된다면 이와 같은 임대 목적 주택은 공제 여부를 다시 확인해야 합니다.
즉, 지금의 제도와 앞으로 바뀔 수 있는 제도를 구분해서 판단해야 합니다.
(세제개편안이 나오면 지체없이 업데이트하겠습니다.)
이미 주담대를 받은 사람은 어떻게 될까
기존 차입자에게도 실거주 요건이 바로 적용되는지 여부는 개정안의 경과규정과 최종 법령을 확인해야 합니다.
따라서 현재 주택담보대출을 이용하고 있는 사람이라면 세제개편안이 발표됐다는 이유만으로 당장 연말정산 공제가 사라진다고 이해할 필요는 없습니다.
특히 기존 차입자에 대한 적용 시기와 경과규정은 최종 개정 법령을 확인하는 것이 중요합니다.
반대로 앞으로 주택을 구입하고 장기주택저당차입금을 이용할 예정이라면 실거주 요건이 최종적으로 어떻게 정해지는지 확인한 뒤 자금계획을 세우는 것이 필요합니다.
연말정산에서 준비할 서류
장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 신청할 때는 관련 증빙자료를 준비해야 합니다.
국세청은 주요 서류로 다음 자료를 안내하고 있습니다.
- 장기주택저당차입금 이자상환증명서
- 주민등록표등본
- 등기사항증명서 등 주택 가액을 확인할 수 있는 서류
이자상환증명서는 연말정산 간소화 서비스에서 조회되는 경우가 있지만 조회되지 않는다면 금융회사 등을 통해 발급받을 수 있습니다.
또한 간소화 서비스에 자료가 조회된다고 해서 모든 공제 요건이 자동으로 충족되는 것은 아닙니다.
주택 수, 기준시가, 차입 시기, 차입자 명의 등 실제 요건을 함께 확인해야 합니다.
장기주택저당차입금 이자상환액 공제한도
| 상환기간 및 조건 | 연간 공제한도 |
|---|---|
| 10년 이상 + 고정금리 또는 비거치식 분할상환 | 600만원 |
| 15년 이상 | 800만원 |
| 15년 이상 + 고정금리 또는 비거치식 분할상환 | 1,800만원 |
| 15년 이상 + 고정금리 + 비거치식 분할상환 | 2,000만원 |
즉, 15년 이상 대출이라고 모두 2,000만원까지 공제되는 것은 아닙니다.
대출기간이 15년 이상이면서 고정금리 또는 비거치식 분할상환 조건을 충족하면 최대 1,800만원, 여기에 고정금리와 비거치식 분할상환을 모두 충족하면 최대 2,000만원까지 공제한도가 올라갑니다.
실제 공제액은 해당 연도 이자상환액과 다른 주택자금 공제 등을 함께 고려해 결정됩니다.
주택담보대출 받을 때 확인할 5가지
앞으로 주택을 구입하면서 주담대를 받을 예정이라면 다음 항목을 순서대로 확인하면 됩니다.
첫째, 기준시가입니다.
취득 당시 주택의 기준시가가 6억원 이하인지 확인합니다.
둘째, 주택 수입니다.
과세기간 종료일 현재 세대 기준으로 보유 주택 수를 확인합니다.
셋째, 대출 조건입니다.
상환기간이 몇 년인지, 고정금리인지, 비거치식 분할상환인지 확인합니다.
넷째, 실제 거주 여부입니다.
현재 제도뿐 아니라 향후 실거주 요건 도입 여부까지 살펴볼 필요가 있습니다.
다섯째, 기존 대출인지 신규 대출인지 확인합니다.
세제개편안이 최종 확정될 경우 기존 차입자에게 어떤 경과규정이 적용되는지가 중요하기 때문입니다.
주담대 이자 소득공제는 실거주 여부까지 확인해야 한다
현재 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제는 취득 당시 기준시가 6억원 이하 주택, 무주택 또는 1주택 세대 등 여러 요건을 충족해야 하는 제도입니다.
그리고 2026년 세제개편안에서는 여기에 실거주 여부를 고려하는 방향이 제시됐습니다.
따라서 주택담보대출을 받을 때는 단순히 금리가 낮은 상품을 찾는 것에서 끝내지 않고 주택 가격과 기준시가, 주택 수, 대출기간, 금리 및 상환방식, 실제 거주 여부를 함께 확인할 필요가 있습니다.
특히 투자 목적으로 주택을 매수해 임대할 계획이라면 향후 실거주 요건이 최종적으로 어떻게 확정되는지 확인한 뒤 소득공제 효과를 계산하는 것이 안전합니다.
마지막으로 현재 적용되는 제도와 2026년 세제개편안은 구분해서 봐야 합니다.
현재 국세청 안내에 실거주 요건이 이미 적용되고 있는 것은 아닙니다.
따라서 연말정산을 준비하는 사람은 현재 시행 중인 법령을 기준으로 공제 여부를 확인하고, 앞으로 주택을 취득할 사람은 세제개편안의 최종 확정 내용을 다시 확인하는 것이 필요합니다.