1. LH 역대 최대 규모, 6천 세대 미니 신도시급 탄생
- LH는 이번 지구 지정을 통해 서울 강서구 일대 약 24만 310.7㎡ 부지에 총 5,973가구를 공급할 계획입니다.
- 이는 현재 LH가 전국에서 추진 중인 도심복합사업 지구(총 46곳) 중 가장 큰 규모입니다.
- 그동안 민간 정비사업이 어려워 노후화가 심각했던 화곡동 일대가 공공(LH) 주도의 고밀 개발을 통해 완전히 새로운 모습으로 탈바꿈하게 됩니다.
2. 입지 분석: 국회대로 상부공원화와 더블 역세권
이 구역의 가치를 높이는 핵심 호재는 단연 ‘국회대로 지하화 및 상부 공원화’ 사업입니다.
• 교통 호재: 지하철 2호선과 5호선 까치산역이 인접해 있어 더블 역세권의 편의를 누릴 수 있습니다.
• 공세권 프리미엄: 현재 국회대로 지하차도 건설(2027년 12월 완료 예정)이 진행 중이며, 그 상부에는 약 11만㎡ 규모의 대형 선형 공원이 2028년 12월까지 조성됩니다.
서울광장의 약 8배 규모에 달하는 이 녹지 공간은 지역 단절 문제를 해결하고 주민들에게 쾌적한 ‘숲세권’ 환경을 제공할 것입니다. 삭막한 빌라촌이 거대한 공원을 품은 대단지 아파트로 변모하는 것입니다.
3. 향후 절차: 1년 내 ‘동의율 확보’가 관건
예정지구 지정은 사업의 첫 단추일 뿐입니다. 사업이 본궤도에 오르기 위해서는 ‘본지구 지정’ 절차를 통과해야 합니다.
LH와 관련 법령에 따르면, 예정지구 지정일(2026.02.25)로부터 1년 이내에 다음의 주민 동의 요건을 충족해야 합니다.
• 토지 등 소유자의 3분의 2 이상 동의
• 토지 면적의 2분의 1 이상 동의
이 요건이 충족되어야 중앙도시계획위원회 등의 심의를 거쳐 사업이 최종 확정됩니다.
4. 현물보상(입주권) 신청과 1+1 분양 자격
도심공공주택복합사업은 공공이 토지를 수용하는 방식이므로, 기존 소유자는 ‘현물보상’ 형태로 신축 아파트 입주권을 받게 됩니다.
• 현물선납가능액: 종전자산 보상금 총액에서 현금 수령액을 뺀 금액입니다. 이 금액이 우선분양가보다 크면 차액을 돌려받거나 유보할 수 있습니다.
• 1+1 신청 자격: 종전 주택의 전용면적이 신축 2주택 전용면적의 합계보다 크거나, 현물선납가능액이 신축 2주택 분양가 이상일 경우 60㎡ 이하 소형 주택을 추가로 신청할 수 있습니다.
• 상가 소유자: 원칙적으로 상가 등 주택 외 현물보상을 신청하며, 남는 금액으로 주택을 받으려면 별도의 순위 경합이 필요합니다.
동일 세대원 여부는 지구 지정 고시일을 기준으로 판단하므로 세대 분리 시점에 유의해야 합니다.
5. 전망 및 리스크: ‘화곡이 마곡 된다’의 현실화
- 이번 지정은 “화곡도 마곡 된다”는 지역 슬로건을 현실화할 중요한 전환점입니다. 마곡지구의 배후 주거지로서 화곡동의 위상이 재정립될 기회이기 때문입니다.
- 하지만 리스크도 존재합니다. 감정평가액과 추정 분담금이 아직 명확하지 않아 주민들의 불안감이 여전합니다.
- 실제로 강서구청 민원 게시판에는 “구체적인 분담금을 모르는 상태에서 동의서를 걷는 것에 대한 우려”와 주민 갈등을 호소하는 목소리가 접수되고 있습니다.
