2026년 세제 개편으로 재산세와 종합부동산세 오를 전망입니다. 내 집 세금이 얼마나 오를지, 어떻게 대비해야 하는지 6가지 핵심 포인트입니다.
1. 2026년 보유세 개편의 핵심, ‘실거주’
보유세는 매년 6월 1일 기준 국내 주택 소유자에게 부과되는 재산세와 종합부동산세(종부세)를 통칭합니다.
‘비거주자’란 국내에 주소를 두지 않거나 연간 183일 이상 거주하지 않는 개인을 의미하며, 해외 교포나 장기 해외 파견자가 주 대상입니다.
비거주 1주택자는 단순히 집이 한 채라는 이유로 ‘1세대 1주택자’ 특례를 받을 수 없다는 점이 세무상의 가장 큰 쟁점입니다.
2026년부터는 거주자 판정 기준이 2과세기간(2년) 합산 방식으로 정교해짐에 따라 본인의 신분 확인이 더욱 중요해졌습니다.
2. 공시가 3% 오를 때 세금 5% 뛰는 ‘구간 점프’
- 집값이 올라 공시가격이 3.3% 상승하면 보유세는 평균 5.6% 증가할 것으로 추산됩니다.
- 과세표준이 커질수록 더 높은 세율을 적용받는 ‘누진세 구조’이기 때문입니다.
- 공시가격이 조금만 올라도 상위 세율 구간으로 넘어가는 ‘구간 점프’가 발생해 세금은 훌쩍 뜁니다.
3. 재산세 과세표준 상한제와 ‘착시 효과’
- 세금 급등을 막기 위해 재산세 과세표준 인상률을 전년 대비 5%로 묶는 제도가 시행 중입니다.
- 하지만 공시가격 6억 원 이하 주택은 상황이 다를 수 있습니다.
- 과거 상한제 덕분에 세금을 덜 냈던 격차가 누적되어 있어, 공시가격이 하락하더라도 오히려 재산세 고지서는 더 높게 나오는 착시 현상을 겪을 수 있습니다.
4. 보유세 폭등의 뇌관, ‘공정시장가액비율’
정부는 현재 60%인 종부세 공정시장가액비율을 80% 이상으로 올리는 방안을 유력하게 검토하고 있습니다.
공시가격이 동결되더라도 이 비율만 올리면 세금을 매기는 과세표준 덩치가 커져 증세 효과가 나타납니다.
특히 강남과 한강벨트의 주요 고가 주택은 보유세가 1.5배 상한선까지 치솟을 수 있습니다.
5. 종부세 덜어주는 ‘고령자·장기보유 공제’
- 다행히 실수요자를 위한 구원투수도 있습니다.
- 1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 12억 원까지 적용됩니다.
- 여기에 만 60세 이상 고령자이거나 집을 5년 이상 장기 보유했다면, 두 공제를 중복으로 합산해 최대 80%까지 종부세 세액공제를 받을 수 있습니다.
- 소득이 적은 은퇴자라면 반드시 확인해야 할 혜택입니다.
6. 2026년 세금 폭탄 피하는 절세 전략
- 보유세 폭탄을 피하려면 선제적인 움직임이 필수입니다.
- 비거주 1주택자는 법이 개정되기 전에 실거주 요건을 채우거나, 매도 및 가족 간 증여를 통한 명의 분산을 분석해야 합니다.
- 또한 1주택자가 인구감소지역의 공시가 4억 원 이하 주택을 추가로 취득해도 1세대 1주택 특례가 유지되므로 이를 투자에 활용해볼 수 있습니다.
세금 제도는 아는 만큼 돈이 됩니다. 다가오는 변화에 맞춰 나만의 절세 전략을 미리 세워보시길 바랍니다.
