서울 고가 아파트 보유세가 크게 늘어날 수 있다는 시뮬레이션 결과가 나왔습니다.
특히 이번 계산에서 눈에 띄는 부분은 같은 아파트를 보유하더라도 실제로 거주하는지 여부에 따라 보유세 차이가 크게 벌어진다는 점입니다.
반포자이 84㎡를 기준으로 실거주 1주택자의 보유세는 올해 약 1,809만 원에서 내년 2,763만 원으로 늘어나는 것으로 추산됐습니다.
비거주 1주택자의 경우에는 약 3,318만 원까지 올라 실거주자보다 약 554만 원 많은 세금을 부담하는 것으로 계산됐습니다.
초고가 아파트로 갈수록 차이는 더욱 커집니다.
한남더힐과 아크로서울포레스트 같은 초고가 단지는 종부세가 수천만 원에서 1억 원을 넘어설 수 있다는 시뮬레이션도 나왔습니다.
실거주 1주택자도 보유세가 늘어날 수 있다
앞서 발표된 2026년 종부세 개편안만 보면 실거주 1주택자의 세금 부담이 낮아질 것으로 생각하기 쉽습니다.
1세대 1주택자의 기본공제가 확대되기 때문입니다.
하지만 서울의 고가 아파트는 이야기가 달라집니다.
공정시장가액비율과 세율 인상 효과가 기본공제 확대 효과를 넘어설 경우 오히려 보유세가 증가할 수 있기 때문입니다.
시뮬레이션에서는 반포자이, 아크로리버파크, 래미안대치팰리스, 한남더힐 등 주요 고가 아파트의 보유세가 상당 폭 증가하는 것으로 나타났습니다.
| 단지·면적 | 올해 보유세 | 내년 추산 | 증가액 | 증가율 |
|---|---|---|---|---|
| 반포자이 84㎡ | 1,809만 원 | 2,763만 원 | 954만 원 | 52.7% |
| 반포자이 84㎡ | 1,810만 원 | 2,257만 원 | 447만 원 | 27.0% |
| 아크로리버파크 84㎡ | 2,257만 원 | 2,815만 원 | 588만 원 | 28.0% |
| 래미안대치팰리스 84㎡ | 1,855만 원 | 2,200만 원대 | 약 355만 원 | 약 25% |
| 한남더힐 235㎡ | 7,633만 원 | 1억 850만 원 | 3,217만 원 | 44.0% |
단지와 계산 조건에 따라 차이는 있지만, 고가 아파트에서는 수백만 원에서 수천만 원의 보유세 증가가 발생할 수 있다는 점을 확인할 수 있습니다.
초고가 아파트는 세금 증가폭이 더 커진다
주택 가격이 높아질수록 종부세 개편의 영향은 더욱 크게 나타날 수 있습니다.
특히 공시가격이 수십억 원을 넘어가는 초고가 주택은 기본공제 확대 효과보다 과세표준과 세율 상승 효과가 더 크게 작용할 가능성이 있습니다.
| 단지·면적 | 공시가격 | 올해 종부세 | 내년 종부세 | 증가액 | 증가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 래미안원베일리 84㎡ | 45억 500만 원 | 1,978만 원 | 2,526만 원 | 548만 원 | 약 28% |
| 아이파크삼성 195㎡ | 61억 600만 원 | 3,315만 원 | 4,891만 원 | 1,576만 원 | 47.5% |
| 아크로서울포레스트 200㎡ | 121억 7,000만 원 | 9,564만 원 | 1억 7,388만 원 | 7,824만 원 | 81.8% |
아크로서울포레스트 200㎡ 사례를 보면 종부세가 약 9,564만 원에서 1억 7,388만 원으로 늘어날 것으로 계산됐습니다.
증가액만 약 7,824만 원입니다.
다만 이는 특정 공시가격과 세제 개편안을 적용한 시뮬레이션 결과입니다.
실제 납부세액은 최종 법안과 공시가격 변동, 장기보유 및 고령자 세액공제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
비거주 1주택자는 세 부담이 더 커진다
이번 종부세 개편에서 가장 주목해야 할 부분은 비거주 1주택자입니다.
같은 1주택자라고 하더라도 실제 거주하지 않는다면 기본공제 축소 등의 영향으로 세 부담이 크게 증가할 수 있습니다.
특히 고가 아파트에서는 실거주자와 비거주자의 보유세 차이가 수백만 원 이상 벌어질 수 있습니다.
| 단지·면적 | 올해 보유세 | 내년 보유세 | 증가액 | 증가율 |
|---|---|---|---|---|
| 잠실주공5단지 82㎡ | 약 1,258만 원 | 약 2,520만 원 | 약 1,262만 원 | 약 100% |
| 은마 84㎡ | 약 1,004만 원 | 약 2,045만 원 | 약 1,041만 원 | 103.8% |
| 한남더힐 235㎡ | 약 1억 4,086만 원 | 미제시 | – | – |
잠실주공5단지 82㎡는 보유세가 약 1,258만 원에서 2,520만 원으로 증가하는 것으로 계산됐습니다.
1년 사이 약 1,262만 원이 늘어나는 셈입니다.
은마 84㎡ 역시 약 1,004만 원에서 2,045만 원으로 증가해 2배 이상 높아지는 것으로 추산됐습니다.
같은 반포자이도 실거주와 비거주 세금이 다르다
이번 시뮬레이션에서 가장 직관적인 사례가 반포자이 84㎡입니다.
내년 보유세를 기준으로 보면 실거주 1주택자는 약 2,763만 원, 비거주 1주택자는 약 3,318만 원으로 추산됐습니다.
두 경우의 차이는 약 554만 원입니다.
| 구분 | 내년 보유세 |
|---|---|
| 실거주 1주택자 | 약 2,763만 원 |
| 비거주 1주택자 | 약 3,318만 원 |
| 차이 | 약 554만 원 |
비거주 1주택자의 보유세 증가율도 약 83.4%로 실거주자보다 높게 나타났습니다.
결국 고가 아파트를 한 채만 보유하고 있다고 해서 모두 같은 세금을 내는 것이 아닙니다.
실제로 거주하고 있는지 여부가 중요한 세금 변수가 되는 것입니다.
한남더힐은 2028년까지 세금이 더 늘어날 수 있다
초고가 주택의 경우 2028년 이후 세율 변화까지 고려하면 부담이 더욱 커질 가능성이 있습니다.
한남더힐 235㎡를 대상으로 한 시뮬레이션에서는 공시가격이 2028년까지 동결된다고 가정해도 종부세가 올해 약 5,762만 원에서 내년 8,858만 원, 2028년에는 1억 2,757만 원까지 증가하는 것으로 계산됐습니다.
단순 계산으로 보면 2년 뒤 종부세가 올해보다 약 7,000만 원 증가하는 수준입니다.
이는 초고가 주택에 대한 세율과 과세표준 변화가 누적될 경우 보유세 부담이 상당히 커질 수 있음을 보여주는 사례입니다.
모든 1주택자의 세금이 오르는 것은 아니다
다만 이번 개편안을 두고 ‘1주택자는 모두 보유세가 오른다’고 해석하는 것은 정확하지 않습니다.
핵심은 주택 가격과 실거주 여부입니다.
공시가격 20억 원 미만의 실거주 1주택자는 기본공제 확대 효과로 종부세 부담이 줄어들 가능성이 있습니다.
반면 서울의 초고가 아파트는 기본공제 확대보다 공정시장가액비율과 세율 상승에 따른 부담이 더 클 수 있습니다.
따라서 같은 1주택자라도 주택 가격에 따라 결과가 완전히 달라질 수 있습니다.
2028년부터 최고 5% 세율 적용 전망
2028년부터는 주택 수와 관계없이 과세표준에 따라 최고 5.0% 세율을 적용하는 방향의 개편이 제시됐습니다.
이 경우 초고가 주택 보유자는 주택 수가 1채인지 여러 채인지보다 주택의 과세표준이 어느 구간에 들어가는지가 더욱 중요해집니다.
특히 공시가격이 높은 서울 강남권과 한강변 초고가 아파트는 세율 변화에 따른 영향을 집중적으로 받을 수 있습니다.
결국 앞으로의 보유세는 ‘1주택이냐 다주택이냐’만으로 판단하기 어려워집니다.
공시가격, 실거주 여부, 주택 가격, 과세표준, 보유기간과 세액공제 여부를 모두 함께 봐야 합니다.
서울 고가 아파트 보유자는 무엇을 확인해야 할까
이번 개편에서 가장 중요한 것은 자신의 주택이 어느 구간에 해당하는지를 확인하는 것입니다.
실거주 1주택자라면 기본공제 확대 효과가 있는지 먼저 살펴봐야 합니다.
공시가격이 20억 원을 넘어선다면 공정시장가액비율과 세율 인상으로 인해 실제 세금이 오히려 늘어나는지 확인할 필요가 있습니다.
비거주 1주택자라면 기본공제 축소가 적용되면서 실거주자보다 세 부담이 얼마나 증가하는지를 따져봐야 합니다.
다주택자는 종부세뿐 아니라 양도소득세까지 함께 계산해야 합니다.
특히 한시적인 양도세 중과 완화 기간에 매도하는 경우와 계속 보유하는 경우를 비교해야 실제 절세 효과를 판단할 수 있습니다.
결론｜고가주택은 ‘거주 여부’가 세금의 핵심
이번 시뮬레이션에서 가장 눈에 띄는 것은 같은 아파트를 가지고 있어도 실거주 여부에 따라 세금 차이가 상당히 커질 수 있다는 점입니다.
반포자이 84㎡의 경우 실거주자는 내년 약 2,763만 원, 비거주자는 약 3,318만 원으로 추산돼 약 554만 원의 차이가 발생했습니다.
초고가 주택으로 갈수록 세금 부담은 더욱 커질 수 있습니다.
아크로서울포레스트 200㎡는 종부세가 약 9,564만 원에서 1억 7,388만 원으로 증가하는 것으로 계산됐고, 한남더힐 역시 2028년까지 세 부담이 크게 늘어나는 시나리오가 제시됐습니다.
따라서 이번 종부세 개편은 단순히 ‘1주택자 세금 인하’ 또는 ‘종부세 인상’으로 이해하기보다는 주택 가격과 거주 여부에 따라 나눠서 봐야 합니다.
특히 서울 고가 아파트 보유자라면 실거주 1주택자인지, 비거주 1주택자인지, 초고가 구간에 해당하는지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
※ 본문에 제시된 금액은 특정 공시가격과 개편안을 전제로 한 시뮬레이션 결과이며 실제 납부세액과 차이가 있을 수 있습니다. 최종 세액은 확정된 법령과 공시가격, 보유기간, 거주기간, 고령자·장기보유 세액공제 등의 적용 여부에 따라 달라집니다.