2026년 종부세 개편안의 핵심은 ‘실거주 1주택자는 부담을 낮추고, 비거주 1주택자와 고가주택·다주택자는 부담을 높이는 것’으로 요약할 수 있습니다.
특히 실거주 1주택자의 종부세 과세 기준이 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 확대되고, 시가 약 20억 원 수준까지 종부세 부담이 사실상 사라지는 효과가 예상됩니다.
반면 비거주 1주택자는 기본공제가 9억 원으로 축소되고, 다주택자는 공정시장가액비율 인상과 공제 방식 변경으로 세 부담이 커질 가능성이 있습니다.
여기에 조정대상지역 다주택자의 양도소득세 중과를 2028년까지 한시적으로 완화하는 방안도 함께 추진되면서 보유와 매도 중 어느 쪽이 유리한지 따져봐야 하는 상황이 됐습니다.
2026년 종부세 개편 핵심은 실거주 여부
이번 개편에서 가장 눈에 띄는 부분은 실제로 거주하는 1주택자에 대한 세 부담 완화입니다.
1세대 1주택자의 종부세 기본공제 기준은 기존 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 확대됩니다.
정부가 설명하는 시가 환산 기준으로 보면 약 20억 원 수준의 주택까지 종부세 과세 대상에서 제외되는 효과가 나타날 수 있습니다.
따라서 서울 주요 지역에서 실거주 목적으로 고가 아파트 한 채를 보유한 사람이라면 이번 개편에 따른 세 부담 감소 효과를 확인할 필요가 있습니다.
다만 모든 고가 1주택자의 세금이 줄어드는 것은 아닙니다.
주택 가격이 20억 원을 넘어가면서부터는 가격대에 따라 세 부담이 달라지고, 일정 수준 이상의 초고가 주택은 오히려 세 부담이 증가할 수 있습니다.
실거주 1주택자 종부세는 어떻게 달라지나
이번 개편안을 가격대별로 보면 이해하기 쉽습니다.
시가 약 20억 원 이하 주택은 종부세 과세 부담이 크게 줄어들 수 있습니다.
20억~30억 원대 주택 역시 기존보다 세액이 감소하는 효과가 예상됩니다.
반면 30억~40억 원대에서는 세액 변화가 상대적으로 크지 않을 수 있으며, 40억~50억 원을 넘어서는 고가주택은 과세 강화 효과가 나타나는 방향입니다.
결국 단순히 ‘1주택자니까 종부세가 줄어든다’고 생각해서는 안 됩니다.
실거주 여부와 함께 주택 가격이 어느 구간에 속하는지 확인해야 합니다.
비거주 1주택자는 종부세 부담 증가
이번 개편에서 실거주자와 가장 큰 차이를 보이는 대상이 비거주 1주택자입니다.
비거주 1주택자의 기본공제는 기존 12억 원에서 9억 원으로 축소됩니다.
여기에 세율까지 높아지면 종부세 부담이 상당히 커질 수 있습니다.
예를 들어 시가 약 25억 원 수준의 아파트를 보유하고 있지만 직접 거주하지 않는 경우, 보유세가 기존 약 353만 원에서 향후 약 686만 원 수준으로 증가할 수 있다는 사례도 제시되고 있습니다.
즉, 이번 개편에서는 ‘몇 채를 가지고 있느냐’뿐 아니라 실제로 거주하고 있느냐가 세금에 상당히 중요한 요소가 됩니다.
1주택자와 다주택자 종부세 비교
| 구분 | 개편 방향 | 세 부담 |
|---|---|---|
| 실거주 1주택 | 기본공제 12억→14억 원 | 감소 |
| 비거주 1주택 | 기본공제 12억→9억 원 | 증가 |
| 고가주택 | 고가 구간 세율 강화 | 증가 |
| 다주택자 | 공제 방식 변경 | 증가 |
| 다주택자 | 공정시장가액비율 인상 | 증가 |
| 초고가주택 | 주택 수보다 과세표준 중심 | 증가 가능 |
다주택자는 공제 방식도 달라진다
다주택자의 경우 단순히 기본공제가 줄어드는 것뿐만 아니라 공제 방식 자체가 달라집니다.
현재 다주택자는 주택 공시가격 합계에서 9억 원을 기본공제하는 방식이 적용됩니다.
개편안에서는 이 가운데 4억 원만 기본공제로 적용하고 나머지 5억 원은 전체 주택가액 가운데 거주 주택이 차지하는 비율에 따라 공제하는 방식이 제시됐습니다.
결국 주택을 여러 채 보유하면서 본인이 거주하지 않는 주택의 비중이 높을수록 종부세 부담이 커질 수 있는 구조입니다.
다주택자의 경우 주택 수뿐 아니라 보유 주택의 가격과 거주 여부까지 함께 따져야 합니다.
공정시장가액비율도 단계적으로 올라간다
종부세 부담을 결정하는 또 다른 핵심 요소는 공정시장가액비율입니다.
공정시장가액비율이 올라가면 같은 공시가격의 주택을 보유하더라도 종부세 과세표준이 커집니다.
개편안에서는 1주택자의 공정시장가액비율이 **60%에서 70%**로, 3주택 이상 보유자는 80%까지 단계적으로 높아지는 방향이 제시됐습니다.
따라서 다주택자는 공제액 변화뿐 아니라 공정시장가액비율 상승까지 함께 고려해야 실제 세 부담을 판단할 수 있습니다.
2028년부터 초고가주택 세율도 달라진다
초고가주택에 대한 과세 방식도 달라집니다.
2028년부터는 주택 수에 따른 차등보다 과세표준에 따라 세율을 적용하는 방식으로 전환하는 방향입니다.
세율은 과세표준에 따라 0.5~5.0% 수준이 적용되며, 과세표준 94억 원 초과 구간의 세율은 기존 2.7%에서 5%로 높아지는 내용이 포함됐습니다.
따라서 초고가 아파트를 보유하고 있다면 ‘1주택이니까 세금 부담이 낮을 것’이라고 단순하게 판단하기 어렵습니다.
주택 가격이 높아질수록 과세표준과 세율 변화에 따른 영향을 함께 확인해야 합니다.
다주택자 양도세 중과는 2028년까지 한시 완화
종부세 개편과 함께 주목해야 할 부분이 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화입니다.
조정대상지역 주택을 2년 이상 보유한 다주택자가 매도할 경우 중과세율을 2028년까지 한시적으로 낮추는 방안이 추진됩니다.
2주택자는 기본세율 6~45%에 2027년 5%포인트, 2028년 10%포인트를 추가하는 방식입니다.
3주택 이상 보유자는 2027년 10%포인트, 2028년 15%포인트를 추가하는 방식이 적용됩니다.
현재 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 추가하는 중과가 적용되는 상황이어서 한시 완화 기간에 매도할 경우 세금 부담을 낮출 가능성이 있습니다.
다주택자에게는 ‘보유’보다 ‘매도’가 중요해질 수 있다
이번 개편안을 종합하면 다주택자에게는 상당히 중요한 변화가 생깁니다.
종부세 측면에서는 공제 방식이 불리해지고 공정시장가액비율이 올라가면서 보유 부담이 커질 수 있습니다.
반면 양도세 측면에서는 2028년까지 중과세율이 한시적으로 완화됩니다.
따라서 다주택자의 경우 단순히 ‘집값이 오를 것인가’를 판단하기보다 종부세로 매년 부담하는 금액과 향후 매도할 때 발생하는 양도세를 함께 계산해야 합니다.
특히 여러 채 가운데 투자성이 낮거나 보유세 부담이 큰 주택이 있다면 한시적인 양도세 완화 기간이 매도 전략을 다시 검토할 수 있는 시점이 될 수 있습니다.
장기보유특별공제도 거주기간 중심으로 변화
양도소득세 장기보유특별공제 역시 중요한 변화가 예상됩니다.
앞으로는 단순히 주택을 얼마나 오래 보유했는지보다 실제로 얼마나 거주했는지가 더욱 중요해지는 방향입니다.
거주하지 않은 기간에는 장기보유특별공제를 적용하지 않는 방향으로 개편되고, 실거주 1세대 1주택자는 기존처럼 **10년간 최대 80%**의 공제 혜택을 받을 수 있도록 하는 방안이 제시됐습니다.
장기간 주택을 보유하면서 직접 거주한 1주택자와 투자 목적으로 장기간 보유한 비거주자의 세금 차이가 더 커질 수 있다는 의미입니다.
10년 이상 거주하면 기본공제도 확대
10년 이상 거주한 뒤 시가 30억 원 이하의 주택을 매도하는 경우에는 양도소득세 기본공제액도 확대됩니다.
기존 250만 원에서 2,500만 원으로 높이는 방안이 제시됐습니다.
고령의 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 지방으로 이주하는 경우에는 양도세를 최대 50%, 5억 원 한도까지 감면하는 내용도 포함됐습니다.
따라서 장기간 실거주한 고령 1주택자의 경우 종부세뿐 아니라 향후 주택을 매도할 때 발생하는 양도세까지 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
2026년 종부세 개편안 핵심 정리
이번 개편의 가장 큰 방향은 ‘실거주 보호와 비거주·다주택·초고가주택 과세 강화’라고 볼 수 있습니다.
실거주 1주택자는 기본공제 확대에 따라 세 부담이 줄어들 가능성이 높습니다.
반면 비거주 1주택자는 기본공제 축소와 세율 인상으로 부담이 커질 수 있습니다.
다주택자는 공제 방식 변경과 공정시장가액비율 인상으로 보유세 부담이 증가할 가능성이 있습니다.
초고가주택 역시 주택 수보다 과세표준을 중심으로 세율이 적용되면서 고가주택 보유자의 세 부담이 커질 수 있습니다.
다만 다주택자에게는 양도세 중과 한시 완화라는 매도 기회가 함께 제공됩니다.
결국 이번 세제 개편은 단순히 ‘종부세가 오른다 또는 내린다’의 문제가 아닙니다.
실거주 여부, 주택 가격, 보유 주택 수, 공시가격, 거주기간, 보유기간, 양도차익을 모두 함께 계산해야 실제 세 부담을 알 수 있습니다.
특히 1주택자라 하더라도 시가 20억 원 이하인지, 20억~30억 원대인지, 40억 원을 넘어서는지에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
다주택자 역시 종부세 부담과 2028년까지 한시적으로 완화되는 양도세를 비교해 보유와 매도 중 어느 쪽이 유리한지 판단하는 것이 중요합니다.
※ 위 내용은 제시된 2026년 세제 개편안의 주요 내용을 정리한 것으로, 실제 세액은 주택의 공시가격·취득가액·보유기간·거주기간·주택 수·양도차익 등에 따라 달라질 수 있습니다. 법률 및 세무 판단이 필요한 경우에는 최신 시행령과 세무 전문가의 확인이 필요합니다.