최근 노후 저층 주거지 개선을 위한 소규모 정비사업의 진입 장벽이 대폭 낮아졌습니다.
1. 조합설립 동의율 5%p 하향, 사업 시작이 쉬워진다
그동안 소규모 정비사업을 추진하고 싶어도 높은 주민 동의율 때문에 시작조차 못 하는 곳이 많았습니다.
• 가로주택정비사업·소규모재개발: 기존 80%에서 75%로 완화되었습니다.
• 소규모재건축: 기존 75%에서 70%로 낮아졌습니다.
• 자율주택정비사업: 토지등소유자가 5명을 넘을 경우, 기존 전원 합의 원칙에서 80% 이상 동의만 있으면 추진이 가능해졌습니다.
단 5% 포인트의 차이지만, 실제 현장에서는 사업 착수 여부를 가르는 결정적인 변화가 될 것으로 보입니다.
2. 임대주택 인수가격 현실화로 사업성 대폭 개선
사업성을 떨어뜨리는 주범으로 지목되었던 임대주택 인수가격 기준이 현실화됩니다. 기존에는 물가 상승을 제때 반영하지 못하는 ‘표준건축비’를 기준으로 삼았으나, 앞으로는 ‘기본형건축비’의 80% 수준으로 상향됩니다.
• 기대 효과: 표준건축비 대비 약 1.4배 높은 가격으로 보상받게 되어 조합의 손실이 줄어듭니다.
• 반영 주기: 3년마다 고시되는 표준건축비와 달리, 6개월마다 변동되는 기본형건축비를 따르므로 공사비 상승분이 즉각 반영됩니다.
서울의 1,000가구 규모 사업장 기준으로 조합원 1인당 분담금이 약 700만 원 감소할 것이라는 분석도 있어 실질적인 수익성 개선이 기대됩니다.
3. 용적률 인센티브 확대 및 건축 특례 신설
더 많은 집을 지을 수 있도록 건축 규제도 대폭 완화되었습니다.
- 용적률 상향: 사업구역 내 땅을 도로나 공원 같은 정비기반시설로 제공할 경우, 법적 상한 용적률의 1.2배까지 건물을 올릴 수 있게 됩니다.
- 건폐율 특례 확대: 기존에는 경사지에만 적용되던 건폐율 특례가 사업구역 전체로 확대되어 설계의 유연성이 확보되었습니다.
4. 통합심의 확대로 사업 기간 획기적 단축
- 시간은 곧 돈입니다. 정비사업의 속도를 높이기 위해 통합심의 대상이 대폭 확대되었습니다.
- 기존의 건축·도시계획 심의뿐만 아니라 경관, 교통, 재해영향평가, 교육환경평가까지 한 번에 묶어서 심의를 받을 수 있게 되었습니다.
- 서울시의 경우 ‘모아주택’과 ‘모아타운’의 관리계획과 건축계획을 병행 수립하여 사업 기간을 최대 2년까지 줄이는 방안도 추진 중입니다.
5. 사업 대상 확대 및 신탁사 진입 장벽 완화
사업을 추진할 수 있는 구역의 범위와 시행자 요건도 완화되었습니다.
• 가로구역 인정 범위 확대: 기존에는 이미 설치된 기반시설로 둘러싸인 곳만 가능했으나, 이제는 ‘예정기반시설’로 둘러싸인 구역도 가로구역으로 인정받아 사업 대상지가 넓어집니다.
• 신탁사 참여 활성화: 신탁업자가 시행자로 지정되기 위한 요건이 기존 ‘면적의 1/3 이상 신탁’에서 ‘소유자 1/2 이상의 추천’으로 완화되어, 전문성 있는 신탁사의 참여가 쉬워졌습니다.
마지막으로, 정부는 소규모 정비사업의 진입 장벽(동의율)을 낮추고, 수익성(인수가격 상향)을 높이며, 속도(통합심의)를 더하는 방향으로 정책을 추진 중입니다. 다만, 사업 추진을 고려 중인 조합원이라면 완화된 법령 혜택과 함께 자금 조달 계획까지 면밀히 검토하는 지혜가 필요합니다.