전세를 끼고 집을 매수한 뒤 직접 입주하려고 하는데 세입자 보증금을 마련하기 어려운 경우가 있습니다.
이때 활용할 수 있는 방법 중 하나가 전세퇴거자금대출, 즉 임차보증금 반환을 목적으로 하는 주택담보대출입니다.
하지만 전세보증금이 5억 원이라고 해서 대출도 5억 원까지 받을 수 있는 것은 아닙니다.
주택가격, LTV(집값의 몇 %까지 빌릴수 있는지), DSR(모든 채무를 합쳐도 갚을수 있는지), DTI(내 수입으로 주택대출을 갚을 수 있는지), 주택 수, 기존 대출, 매매계약과 임대차계약 시점, 주택 소재지 등에 따라 실제 가능 금액이 달라집니다.
특히 2025년 6월 27일 전후로 적용되는 가계대출 규제가 중요한 변수이기 때문에 전세퇴거자금대출을 알아보고 있다면 계약 시점을 먼저 확인해야 합니다.
전세퇴거자금대출이란?
전세퇴거자금대출은 집주인이 세입자에게 임차보증금을 반환하기 위한 목적으로 받는 주택담보대출입니다.
예를 들어 전세보증금이 5억 원인데 집주인이 현금 5억 원을 마련하기 어려운 상황이라면 주택을 담보로 대출을 받아 세입자의 보증금을 반환하는 방식입니다.
일반적인 주택담보대출처럼 LTV와 DSR 등의 심사를 받습니다.
따라서 필요한 보증금만큼 대출이 자동으로 실행되는 구조는 아닙니다.
특히 기존 주택담보대출이나 신용대출이 많다면 DSR 때문에 대출 가능 금액이 줄어들 수 있습니다.
결국 중요한 것은 보증금 규모가 아니라 실제 대출 심사에서 산출되는 한도입니다.
전세보증금 5억이면 5억까지 받을 수 있을까?
가장 먼저 확인해야 할 것은 주택가격입니다.
LTV는 주택가격을 기준으로 담보대출 가능 금액을 계산하기 때문에 전세보증금과 대출한도가 반드시 동일하지 않습니다.
여기에 DSR도 함께 적용됩니다.
연소득이 1억 원이라고 하더라도 기존 주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부 등 부채가 많다면 원하는 만큼 대출을 받지 못할 수 있습니다.
따라서 전세 만기가 다가왔다면 금융기관에 상담할 때 다음 자료를 함께 준비하는 것이 좋습니다.
주택 시세, 전세보증금, 연소득, 기존 대출금액입니다.
이 자료를 기준으로 LTV와 DSR을 함께 확인해야 실제 가능한 대출 규모를 판단할 수 있습니다.
2025년 6월 27일 이전 계약은 어떻게 봐야 할까?
전세퇴거자금대출을 알아볼 때 많이 확인하는 부분이 2025년 6월 27일 이전 계약 여부입니다.
기존 매매계약과 임대차계약이 해당 기준일 이전에 체결됐다면 이후 상황이 동일하게 적용되는지 여부를 별도로 확인해야 합니다.
특히 기존 세입자가 계속 거주하면서 계약을 갱신한 경우와 새로운 세입자로 변경된 경우는 구분해서 살펴볼 필요가 있습니다.
묵시적 갱신인지, 갱신계약서를 작성했는지, 보증금이 증액됐는지 등에 따라서 금융기관에서 확인하는 내용이 달라질 수 있습니다.
매매계약 역시 계약일과 소유권 이전등기일이 다르다면 계약서와 계약금 지급 증빙 등을 확인해야 할 수 있습니다.
따라서 단순히 “6월 27일 이전에 계약했다”는 사실만으로 대출 가능 여부를 단정하는 것은 위험합니다.
매매계약일과 전세계약일, 세입자 변경 여부 등을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
6·27 이후 수도권 주택을 매수했다면?
2025년 6월 27일 이후 수도권 주택을 매수한 경우에는 더욱 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
특히 주택 수와 주택 소재지에 따라 적용되는 대출 규제가 달라질 수 있기 때문입니다.
1주택자인지 다주택자인지에 따라 대출 가능 범위가 달라질 수 있고, 수도권과 지방의 적용 기준도 차이가 있을 수 있습니다.
따라서 본인이 보유한 주택 수뿐만 아니라 해당 주택이 서울·경기·인천 등 수도권에 있는지, 지방에 있는지를 먼저 확인해야 합니다.
여기에 매매계약일과 임대차계약일도 함께 확인해야 합니다.
기존 후순위 대출이 있어도 가능할까?
이미 주택에 기존 주택담보대출이나 후순위 대출이 있다고 해서 전세퇴거자금대출이 무조건 불가능한 것은 아닙니다.
핵심은 추가 담보 여력과 DSR입니다.
기존 대출을 포함하더라도 LTV 범위 안에서 추가 대출 여력이 있고 DSR 기준을 충족한다면 대출이 가능한 경우가 있습니다.
다만 기존 금융기관과 다른 은행에서 추가 대출을 받는 경우에는 선순위 채권최고액 등을 반영하면서 실제 한도가 달라질 수 있습니다.
따라서 기존 주택담보대출이 있다면 먼저 현재 대출을 보유한 금융기관에 추가 대출 가능 여부를 문의하는 방법도 고려할 수 있습니다.
다주택자는 전세퇴거자금대출이 불가능할까?
다주택자라고 해서 모든 경우에 전세퇴거자금대출이 불가능하다고 단정할 수는 없습니다.
다만 주택 수에 따라 적용되는 대출 규제와 한도가 달라질 수 있기 때문에 1주택자와 같은 기준으로 생각해서는 안 됩니다.
특히 일시적 2주택, 기존 주택 처분 조건 등은 각각의 상황에 따라 확인해야 합니다.
여기서 주의할 부분은 세법상 주택 수와 금융기관이 대출 심사에서 판단하는 주택 수가 항상 동일하게 적용된다고 단정하기 어렵다는 점입니다.
따라서 본인의 주택 보유 상황을 정확하게 금융기관에 설명하고 확인하는 것이 안전합니다.
세입자가 전세대출을 받지 않았다면?
세입자가 전세대출을 이용했는지 여부와 집주인의 전세퇴거자금대출 가능 여부는 별개의 문제입니다.
세입자가 자기 자금으로 전세보증금을 마련했더라도 집주인이 보증금을 반환하기 위해 대출을 신청하는 것은 가능합니다.
대출이 실행되면 금융기관의 절차에 따라 세입자에게 직접 지급하는 방식 등이 활용될 수 있습니다.
다만 실제 대출금 지급 방식은 금융기관마다 다를 수 있으므로 사전에 확인하는 것이 좋습니다.
해외 거주 중인 집주인이라면?
집주인이 해외 파견이나 장기간 해외 체류 등으로 국내 거주 형태가 일반적인 경우와 다르다면 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.
특히 실거주 여부나 전입과 관련된 서류를 요구하는 금융기관이 있을 수 있습니다.
따라서 해외 체류 중이라면 주민등록 상태, 해외 체류기간, 실제 입주 계획 등을 증빙할 수 있는 자료를 준비해 상담하는 것이 좋습니다.
한 금융기관에서 어렵다는 답변을 받았다고 해서 모든 금융기관에서 동일하게 불가능하다고 단정할 필요도 없습니다.
다만 금융기관별 내부 심사 기준이 다를 수 있다는 점은 고려해야 합니다.
전세퇴거자금대출을 받은 뒤 바로 갚아야 할까?
전세퇴거자금대출을 받아 세입자에게 보증금을 반환하고 실제로 본인이 입주한다고 해서 대출을 즉시 상환해야 하는 것은 아닙니다.
다만 대출 실행 당시 실거주 조건이나 추가 주택 구입 제한 등의 약정이 있었다면 해당 조건을 지켜야 합니다.
특히 이후 새로운 세입자를 다시 받으려고 한다면 기존 대출 약정에 문제가 없는지 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
대출을 받은 후 임대차계약을 새롭게 체결할 계획이라면 계약서 작성 전에 금융기관에 문의하는 것이 안전합니다.
미등기 신축 아파트도 대출이 가능할까?
신축 아파트의 경우 아직 보존등기가 완료되지 않은 상태라면 일반적인 주택담보대출보다 과정이 복잡할 수 있습니다.
은행이 담보권을 설정해야 하기 때문입니다.
분양 당시 이용한 집단대출과 개인이 별도로 신청하는 주택담보대출은 구조가 다를 수 있습니다.
따라서 신축 아파트에 세입자가 거주하고 있고 전세 만기가 다가온다면 보존등기 예정일과 금융기관의 담보대출 취급 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
특히 전세 만기 직전에 알아보기보다는 미리 은행에 상담하는 것이 안전합니다.
은행에서 거절됐다면 거절 이유부터 확인하세요
전세퇴거자금대출을 신청했는데 은행에서 거절당했다면 단순히 “대출이 안 된다”고 생각하기보다 거절 사유를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
DSR이 문제인지, LTV가 문제인지, 주택 수 때문인지, 계약 시점 때문인지에 따라 대응 방법이 달라집니다.
또한 개인의 대출 조건과 관계없이 해당 금융기관의 가계대출 취급 기준이나 대출 여력 때문에 제한되는 경우도 있을 수 있습니다.
개인의 LTV나 DSR이 원인이라면 다른 금융기관에서도 비슷한 결과가 나올 가능성이 높습니다.
반면 금융기관의 내부 취급 기준이나 대출 여력 문제라면 다른 금융기관에서 가능 여부를 확인할 여지가 있습니다.
따라서 은행에서 거절당했다면 “왜 안 되는지”를 먼저 물어보는 것이 첫 번째입니다.
전세 만기 전에 준비해야 할 서류
전세 만기가 얼마 남지 않았다면 대출 상담을 미루지 않는 것이 좋습니다.
은행 상담을 준비할 때는 기본적인 소득자료와 주민등록 관련 서류뿐 아니라 다음 자료도 함께 준비하면 좋습니다.
매매계약서
임대차계약서
전세보증금 내역
주택 시세 확인자료
기존 주택담보대출 내역
기존 신용대출 등 부채 내역
특히 2025년 6월 27일 전후에 매매계약이나 임대차계약을 체결했다면 계약일을 확인할 수 있는 자료와 계약금 지급 내역 등을 함께 준비하는 것이 도움이 될 수 있습니다.
전세퇴거자금대출은 미리 한도를 확인해야 합니다
전세퇴거자금대출은 단순히 “전세보증금이 5억 원이니까 5억 원을 빌리면 된다”는 방식으로 접근하면 안 됩니다.
주택가격을 기준으로 하는 LTV와 소득 및 기존 부채를 반영하는 DSR, 주택 수, 지역, 계약 시점 등을 종합적으로 확인해야 합니다.
특히 전세 만기 직전에 대출을 알아보면 원하는 금액을 확보하지 못했을 때 세입자 보증금 반환 자체가 어려워질 수 있습니다.
따라서 실거주를 계획하고 있다면 전세 만기보다 충분히 앞서 대출 가능 금액을 확인하고 부족한 자금을 어떻게 마련할 것인지까지 계획하는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 전세보증금이 5억 원이면 전세퇴거자금대출도 5억 원까지 받을 수 있나요?
아닙니다.
주택가격에 따른 LTV와 소득 및 기존 부채를 반영한 DSR 등을 종합적으로 심사하기 때문에 전세보증금 전액이 대출된다고 볼 수 없습니다.
Q2. 6·27 이전에 집을 매수했고 기존 세입자가 계약을 갱신했습니다. 대출이 가능한가요?
계약 시점과 갱신 형태, 세입자 변경 여부, 보증금 증액 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 기존 임대차계약서와 갱신계약서를 준비해 금융기관에 개별적으로 확인하는 것이 안전합니다.
Q3. 은행 한 곳에서 거절당하면 전세퇴거자금대출을 받을 수 없나요?
반드시 그런 것은 아닙니다.
먼저 거절 사유가 LTV·DSR·주택 수 같은 규제 때문인지, 해당 금융기관의 내부 취급 기준 때문인지 확인해야 합니다.
개인의 대출 조건이 아니라 금융기관의 취급 여력이나 내부 기준이 원인이라면 다른 금융기관에서 가능 여부를 확인할 수 있습니다.
마무리
전세퇴거자금대출은 세입자의 보증금을 반환하고 직접 입주하려는 집주인에게 중요한 자금 조달 방법입니다.
하지만 전세보증금이 얼마인지 하나만 가지고 대출 가능 여부를 판단할 수는 없습니다.
특히 2025년 6월 27일 전후 계약 여부와 주택 소재지, 주택 수, LTV, DSR, 기존 대출, 세입자 변경 여부를 함께 확인해야 합니다.
무엇보다 중요한 것은 전세 만기 직전에 대출을 알아보지 않는 것입니다.
실거주 계획이 있다면 최소한 전세 만기 전에 자신의 대출 조건을 확인하고, 부족한 보증금이 발생할 경우를 대비한 자금 계획까지 미리 세워두는 것이 좋습니다.
※ 대출 규제와 금융기관의 심사 기준은 시점과 개인 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 대출 가능 여부와 한도는 신청 금융기관의 최신 기준을 반드시 확인하시기 바랍니다.
