주거용 건축물 중 위반 사항이 적발되어 매년 이행강제금으로 고통받는 서민들을 위한 2026 불법 건축물 ‘특정건축물 제정안(양성화법)’ 양성화 추진 소식입니다.
오늘은 이행강제금을 5회 이상 납부한 단독·다가구주택 소유자들이 주목해야 할 법안의 핵심 내용과 양성화 조건에 대해 상세히 알아보겠습니다.
1. 특정건축물법(양성화법)이란 무엇인가?
일반적으로 불법(위반) 건축물은 원상복구를 하지 않는 한 철거 시까지 매년 이행강제금이 부과됩니다.
하지만 구조적 안전이나 주거 환경에 큰 지장이 없는 경우, 한시적으로 이를 합법화(양성화)해주는 특별법이 주기적으로 논의되어 왔습니다.
이번 제정안은 주거용 불법 건축물의 약 42%인 3만 9,000동을 양성화하는 것을 목표로 합니다. 2014년 이후 12년 만에 찾아온 여섯 번째 대규모 구제 조치입니다.
- 추진 시기: 2026년 상반기 내 입법 추진
- 주요 목표: 서민 주거 안정 및 재산권 행사 제약 해소
- 핵심 지표: 전체 주거용 위반 건축물 8만여 동 중 절반 가까이 혜택 예상
2. 우리 집도 될까? 건축물별 양성화 기준
이번 법안은 건축물의 용도와 면적에 따라 기준을 세분화했습니다.
① 단독주택 및 다가구주택
- 단독주택 (165㎡ 미만): 조건 없이 일괄 양성화 허용
- 단독주택 (165㎡ ~ 330㎡ 미만): 지자체 조례에 따라 결정
- 다가구주택 (660㎡ 미만): 양성화 허용 범위 포함
② 근린생활시설 및 방쪼개기
- 근린생활시설: 주차장 및 건축 기준 보완 시 허용
- 방쪼개기: 세대(가구) 수를 늘리지 않고 내부 공간만 분리한 경우에 한해 허용 (예: 형제간 각방 사용 등)
3. 반드시 충족해야 할 ‘3가지 필수 조건’
면적 요건을 갖췄더라도 아래 ‘결격 사유’나 ‘의무 조건’을 확인해야 합니다.
- 이행강제금 5회 납부: 이미 5회분의 이행강제금을 납부 완료했거나 납부해야 합니다.
- 매수 시점 확인: 위반 건축물임을 알고서 매수한 경우는 구제 대상에서 제외됩니다.(투기방지)
- 과거 수혜 이력: 2014년 양성화 조치를 받았던 소유주와 동일인인 경우 중복 혜택이 불가능합니다.(특혜 논란 차단)
4. 건축법 개정: ‘사선 제한’에서 ‘수직선 적용’으로
그동안 빌라나 다가구주택 상층부가 계단 모양으로 꺾여 지어진 이유는 일조권 사선 제한 때문이었습니다. 이로 인한 베란다 무단 증축이 불법 건축물의 42%를 차지해왔습니다.
- 기존 방식: 인접 대지 경계선으로부터 일정 각도로 건물을 깎아야 함 (45도 사선 적용).
- 개정 방식: 수직선 적용으로 전환하여 4~5층의 가용 공간을 합법적으로 확보.
- 기대 효과: 약 3.8만 동의 베란다 불법 확장 건물이 제도권 내로 편입될 전망입니다.
5. 지역별 현황 및 향후 절차
현재 위반 건축물은 서울(약 4.9만 동)과 경기(약 4.1만 동) 등 수도권에 집중되어 있습니다. 정부는 지자체별로 ‘특정건축물지원센터’를 설립해 상담부터 양성화 승인까지 원스톱으로 지원할 계획입니다.
⚠️ 주의사항 일부에서는 지방선거를 앞둔 선심성 정책이라는 비판과 함께, 양성화가 반복될 경우 불법 증축을 부추길 수 있다는 우려도 나옵니다. 따라서 이번 기회가 ‘마지막 구제’가될 가능성이 높으므로 일정을 면밀히 체크해야 합니다.
6. 양성화 시 얻게 되는 혜택
법안이 통과되어 양성화 절차를 밟게 되면 소유주는 다음과 같은 법적 보호를 받게 됩니다.
이행강제금 부과 중지: 더 이상 매년 과태료를 낼 필요가 없습니다.
건축물대장 ‘위반’ 표기 삭제: 깨끗한 등기부와 대장을 가질 수 있습니다.
자유로운 재산권 행사: 주택 담보 대출 실행 및 정상적인 부동산 매매가 가능해집니다.
본 제정안을 2026년 상반기 내에 신속히 처리할 예정입니다. 각 지자체는 ‘특정건축물지원센터’를 설립하여 시민들의 서류 접수를 도울 예정이니, 미리 건축물대장과 이행강제금 납부 이력을 점검하시기 바랍니다.