2026년 세제개정안에서 주택 양도소득세의 장기보유특별공제가 크게 달라질 전망입니다.
핵심은 단순히 집을 오래 보유했다고 해서 양도세 공제를 많이 받는 구조에서 벗어나 실제로 얼마나 오래 거주했는지를 중심으로 공제 혜택을 주는 방식으로 전환한다는 것입니다.
2028년부터 기존 장기보유특별공제가 장기거주소득공제로 변경되고, 2029년부터는 주택의 보유기간 공제가 사실상 사라지고 거주기간에 따른 공제만 적용하는 방향입니다.
1세대 1주택자는 최대 공제율 80%가 유지되지만, 공제액에는 새로운 한도도 생깁니다.
2028년에는 20억 원, 2029년부터는 10억 원의 공제액 한도가 적용되는 방식입니다.
따라서 앞으로 고가주택을 매도할 계획이라면 단순히 ‘몇 년 보유했는가’보다 몇 년을 실제 거주했는가와 양도차익이 얼마인가를 함께 확인해야 합니다.
장기보유특별공제는 어떻게 달라지나
현재 1세대 1주택자의 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 각각 반영하는 방식입니다.
개편안에서는 이 구조를 단계적으로 바꾸게 됩니다.
| 구분 | 2027년까지 | 2028년 | 2029년 이후 |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택자 | 보유 연 4% + 거주 연 4% | 보유 연 2% + 거주 연 6% | 거주 연 8% |
| 최대 공제율 | 80% | 80% | 80% |
| 다주택자·비조정대상지역 | 보유 연 2% | 보유 연 1% 또는 거주 연 2% | 거주 연 2% |
| 다주택자 최대 공제율 | 30% | 보유 최대 15% 또는 거주 최대 30% | 거주 최대 30% |
| 주택 외 자산 | 보유 공제 | 보유 공제 | 보유 공제 |
가장 중요한 변화는 2029년입니다.
2029년부터 1세대 1주택자는 보유기간만 길다고 해서 공제율이 올라가지 않습니다.
거주기간에 따라 연 8%씩 공제율이 쌓이는 구조가 됩니다.
결국 10년 이상 집을 가지고 있었더라도 실제 거주기간이 짧다면 과거보다 장기보유특별공제 혜택이 크게 줄어들 수 있습니다.
2028년에는 보유기간 공제가 아직 남는다
2028년은 기존 제도와 새로운 제도가 연결되는 과도기입니다.
1세대 1주택자의 경우 보유기간은 연 2%, 거주기간은 연 6%를 적용하는 방식입니다.
최대 공제율은 기존과 마찬가지로 80%입니다.
즉, 2028년에는 보유기간도 여전히 공제율에 영향을 줍니다.
하지만 비중이 달라집니다.
기존에는 보유 4%와 거주 4%로 동일했지만 2028년부터는 보유 2%, 거주 6%로 바뀌면서 거주기간의 중요성이 크게 높아집니다.
2029년부터는 거주기간이 핵심
2029년부터는 더욱 명확합니다.
1세대 1주택자는 거주기간 연 8%만 적용됩니다.
보유기간에 따른 별도 공제는 없어지는 구조입니다.
예를 들어 장기간 보유했지만 실제 거주기간이 짧은 주택이라면 예전 제도보다 장기보유특별공제 혜택이 크게 감소할 수 있습니다.
반대로 오랫동안 실제 거주한 1주택자라면 최대 80% 공제율을 유지할 수 있습니다.
따라서 향후 주택을 매도할 계획이 있다면 매수일만 확인해서는 부족합니다.
취득일과 실제 전입일, 거주기간을 함께 확인해야 합니다.
10년 보유보다 10년 거주가 중요해진다
이번 개편안을 쉽게 표현하면 ‘10년 보유’보다 ‘10년 거주’가 중요해지는 것입니다.
기존 제도에서는 주택을 장기간 보유하는 것 자체가 세금 측면에서 중요한 의미를 가졌습니다.
하지만 앞으로는 실제 거주기간이 양도소득세 부담을 결정하는 핵심 요소가 됩니다.
특히 서울 고가 아파트처럼 양도차익이 큰 주택은 장기보유특별공제율이 몇 % 차이 나는 것만으로도 실제 세금이 크게 달라질 수 있습니다.
따라서 투자 목적으로 장기간 보유한 주택과 실제 거주한 주택 사이의 세금 차이가 더욱 커질 가능성이 있습니다.
공제율 80%가 유지돼도 안심할 수 없는 이유
1세대 1주택자의 최대 공제율은 80%로 유지됩니다.
하지만 이번 개편에는 공제율과 별개로 공제액 한도가 새롭게 설정됩니다.
이 부분을 혼동하면 안 됩니다.
공제율이 80%라고 해서 양도차익의 80%를 무조건 제한 없이 공제받는다는 의미는 아닙니다.
양도차익에 공제율을 적용해 계산한 금액이 새로운 공제액 한도를 초과한다면 한도에 걸릴 수 있기 때문입니다.
2028년 공제액 한도 20억 원
2028년부터 장기거주소득공제에는 20억 원의 공제액 한도가 신설됩니다.
이 한도는 공제율 자체를 제한하는 것이 아닙니다.
실제로 공제되는 금액에 상한을 두는 방식입니다.
따라서 양도차익이 매우 큰 초고가 주택은 공제율 80%를 적용받더라도 실제 공제액이 한도에 걸릴 수 있습니다.
반면 양도차익 자체가 크지 않다면 공제율에 따른 계산액이 한도보다 낮기 때문에 한도의 영향을 받지 않을 수 있습니다.
2029년부터 공제액 한도 10억 원
2029년부터는 공제액 한도가 더욱 낮아집니다.
개인별·연도별·주택별로 10억 원까지 적용하는 방식입니다.
따라서 고가주택을 장기간 보유한 1주택자가 큰 양도차익을 얻고 매도하는 경우에는 공제율뿐 아니라 공제액 한도까지 반드시 확인해야 합니다.
결국 앞으로는 다음 두 가지를 따로 계산해야 합니다.
첫째, 실제 거주기간에 따른 공제율입니다.
둘째, 공제율을 적용한 뒤 실제 공제받을 수 있는 금액의 한도입니다.
비거주 기간에도 일부 예외가 있다
거주기간 중심으로 제도가 바뀐다고 해서 모든 비거주 기간이 무조건 공제에서 제외되는 것은 아닙니다.
취학이나 직장 변경, 질병, 해외 체류, 부모 봉양 등의 사유로 다른 시·군으로 이전한 경우에는 일정 요건을 충족하면 비거주기간을 최대 3년까지 거주기간으로 인정하는 예외가 제시됐습니다.
따라서 직장 때문에 다른 지역으로 이동했거나 자녀 교육, 질병 등의 사유로 일시적으로 거주지를 옮긴 경우에는 관련 요건을 확인할 필요가 있습니다.
단순히 주민등록상 주소가 달라졌다는 이유만으로 판단해서는 안 됩니다.
재건축·재개발 공사기간도 일부 인정
재건축이나 재개발 주택의 경우에도 공사기간 전체가 무조건 거주기간에서 빠지는 것은 아닙니다.
개편안에서는 공사기간의 절반을 거주기간에 포함하는 방식이 제시됐습니다.
재건축·재개발 주택을 보유하고 있다가 준공 후 매도하는 경우라면 실제 거주기간뿐 아니라 공사기간 인정 여부까지 계산에 포함해야 합니다.
등록임대 등 일부 상황에서도 예외적으로 거주기간이 인정될 수 있는 것으로 제시됐기 때문에 자신의 주택이 예외 대상에 해당하는지도 살펴봐야 합니다.
다주택자는 비조정대상지역 주택을 봐야 한다
다주택자의 경우에는 더욱 복잡합니다.
비조정대상지역 주택에 대해서는 장기보유특별공제 혜택이 유지되는 방향입니다.
2028년에는 보유기간에 따라 연 1%, 또는 거주기간에 따라 연 2%를 적용하는 방식입니다.
2029년부터는 거주기간에 따른 연 2% 공제만 적용됩니다.
다주택자의 최대 공제율은 거주기간을 기준으로 하면 30%까지 가능합니다.
따라서 다주택자가 주택을 매도할 계획이라면 해당 주택이 조정대상지역인지 여부부터 확인해야 합니다.
조정대상지역 다주택자는 장특공제가 어렵다
특히 주의해야 하는 것은 조정대상지역 다주택자입니다.
조정대상지역의 주택을 매도하면서 양도소득세 중과가 적용되는 경우에는 장기보유특별공제와 거주기간 공제가 모두 배제되는 구조가 유지됩니다.
따라서 단순히 ‘오래 보유했으니 장기보유특별공제를 받을 수 있겠지’라고 생각하면 안 됩니다.
주택을 몇 년 보유했는지보다 먼저 해당 주택의 지역과 양도 시점에 양도세 중과가 적용되는지를 확인해야 합니다.
실제 사례로 보는 장기거주소득공제
예를 들어 1세대 1주택자가 한 채의 아파트를 10년 동안 보유했다고 가정해보겠습니다.
10년을 보유했지만 실제 거주기간이 2년에 불과하다면 2029년 이후에는 단순히 ‘10년 보유’라는 이유로 높은 공제율을 받을 수 없습니다.
반대로 10년 동안 실제 거주했다면 거주기간에 따라 연 8%씩 계산해 최대 80%의 공제율을 적용받을 수 있습니다.
즉, 동일한 주택을 동일한 기간 보유했더라도 실제 거주기간에 따라 양도소득세가 크게 달라질 수 있는 구조입니다.
주택을 팔 계획이라면 무엇을 확인해야 하나
앞으로 주택을 매도할 예정이라면 먼저 취득일과 양도 예정일을 확인해야 합니다.
그다음 실제 거주기간을 계산해야 합니다.
주민등록 이전 시점뿐 아니라 실제 거주 요건을 충족하는지 확인할 필요가 있습니다.
재건축·재개발 주택이라면 공사기간 중 인정되는 거주기간도 확인해야 합니다.
다주택자는 해당 주택이 조정대상지역인지 여부도 중요합니다.
마지막으로 양도차익이 큰 고가주택이라면 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원으로 설정되는 공제액 한도까지 계산해야 정확한 세금 차이를 확인할 수 있습니다.
2026년 세제개정안 핵심 정리
이번 개편의 핵심은 한마디로 ‘보유에서 거주로’입니다.
2027년까지는 보유기간과 거주기간이 각각 장기보유특별공제에 영향을 줍니다.
2028년에는 보유기간 공제 비중이 줄고 거주기간 공제 비중이 커집니다.
2029년부터는 주택의 보유기간보다 실제 거주기간을 중심으로 공제율이 결정됩니다.
1세대 1주택자의 최대 공제율 80%는 유지되지만 공제액 한도가 신설됩니다.
2028년에는 20억 원, 2029년부터는 10억 원으로 한도가 줄어듭니다.
다주택자는 비조정대상지역 주택을 중심으로 공제 혜택이 유지되지만, 조정대상지역에서 양도세 중과가 적용되는 주택은 장기보유특별공제 적용이 제한됩니다.
결국 앞으로 주택을 매도할 때는 ‘얼마나 오래 보유했느냐’보다 ‘얼마나 오래 실제 거주했느냐’가 훨씬 중요해질 수 있습니다.
특히 서울 등 고가주택을 장기간 보유한 1주택자라면 양도차익 규모가 큰 만큼 공제율뿐 아니라 공제액 한도까지 함께 계산해야 합니다.
※ 본문은 제시된 2026년 세제개정안 내용을 바탕으로 정리한 것입니다. 실제 양도소득세는 최종 확정된 법률과 시행령, 취득·양도 시점, 거주기간, 주택 수, 조정대상지역 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 매도 전에는 최신 세법과 세무 전문가의 확인이 필요합니다.